Ablaufleistung (Lebensversicherung)                                                     -Alle Angaben ohne Gewähr-

Bei der Ablaufleistung handelt es sich um den Betrag, den der Versicherungssparer bei einer Kapital-Lebensversicherung am Ende der Vertragslaufzeit ausbezahlt erhält. Die Summe der Ablaufleistung setzt sich zusammen aus der Versicherungssumme zzgl. Der Überschussbeteiligung. Die Überschüsse ergeben sich aus den mit der Anlage des Sondervermögens bis dahin erwirtschafteten Zinsen, den etwaigen Überschüssen aus kalkuliertem und tatsächlichem Risiko sowie etwaigen Kostenunterschreitungen. Wird ein Festdarlehen in Verbindung mit einer Lebensversicherung aufgenommen, erfolgt die Rückzahlung des Darlehens aus der Ablaufleistung.

Abnahme

Der Begriff der Abnahme bezieht sich auf eine erbrachte Leistung, die vertraglich geschuldet ist.

Abnahmeprotokoll

Niederschrift über das Ergebnis einer Abnahme. Mit Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch den Schuldner wird dieses Ergebnis von diesem anerkannt.

Abschlussgebühr

Eine Abschlussgebühr zahlt der Bausparer zur Deckung eines Teils der Abschlusskosten beim Bausparvertrag. Sie wird entweder mit den ersten Sparraten verrechnet oder separat vom Bausparer überwiesen und beträgt je nach Bauspartarif zwischen 1 und 1,6 % der Bausparsumme. Nimmt der Bausparer später kein Darlehen in Anspruch, wird die Abschlussgebühr oft – abhängig vom Tarif – erstattet. Die Abschlussgebühr wird bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses des Bauspardarlehens nicht berücksichtigt.

Abstandsfläche (§6 LBO)

Im Bauordnungsrecht wird als Abstandsfläche der Mindestabstand, der vor den Außenwänden eines Gebäudes gegenüber der Grundstücksgrenze oder anderen Gebäuden freigehalten werden muss („Bauwich“), bezeichnet. Nach den Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnungen entspricht im Regelfall die Tiefe der Abstandsfläche der Gebäudehöhe. Der Lichteinfallswinkel beträgt damit 45°. Die vorgeschriebenen Mindesttiefen liegen bei Faustformel 0.8 x Traufhöhe (Schnittpunkt Außenwand mit Dachdeckung) mindestens aber 3 m an den Traufseiten. Stellplätze und sog. „Grenzgaragen“ sind in Abstandsflächen meist zulässig. Mit Abstandsflächen sollen eine ausreichende Belichtung und Belüftung eines Gebäudes sichergestellt werden. Außerdem dienen sie dem Brandschutz, dem ungestörten Wohnen aber auch dem Nachbarschutz.

Allgemeine Bausparbedingungen (ABB)

In den allgemeinen Bausparbedingungen sind die rechtlichen Grundlagen des Bausparvertrages zwischen Bausparkasse und Bausparer gemäß dem Bausparkassengesetz geregelt. Die Bausparkasse händigt dem Sparer bei Vertragsabschluss die ABB aus.

Altersvorsorge

Da die gesetzliche Altersrente aufgrund der sich ständig wandelnden Altersstruktur in Zusammenhang mit dem Generationenvertrag zunehmend zu Anpassungszwängen führt, ist jeder in Deutschland gut beraten, privat für den Lebensabend vorzusorgen. Das bedeutet nichts anderes, als sich möglichst früh für eine langfristig rentable Kapitalanlage zu entscheiden, die im Alter entweder von bestimmten Kosten entlastet oder aber für zusätzliche Einnahmen sorgt. Die optimale Form der privaten Altersvorsorge besteht aus einem ausgewogenen Portfolio, in dem Immobilien einen wertbeständigen Teil darstellen – unabhängig von ihrer Nutzung. Grundgedanke: Eine schuldenfreie Wohnung oder ein durch Kredite nicht belastetes Haus ersparen in späteren Jahren Mietzahlungen. Instandhaltungsmaßnahmen können beim selbst genutzten Haus, wenn erforderlich, individuell „gestreckt“ und vom Kostenvolumen geplant werden. Ein Haus kann nötigenfalls auch konsumiert oder im Rahmen des Verkaufes „verrentet“ werden. Die Einnahmen aus einem Mitobjekt können nach Steuern und Kosten eine deutliche Aufbesserung der Renteneinnahmen bringen. Aus diesem Grund sollte jeder versuchen, möglichst früh Wohneigentum anzuschaffen.

Amtsgericht

Gericht für Zivil- und Strafsachen sowie für Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (z. B. in Wohnungseigentumssachen). Im Zivilrechtsstreit besteht eine Zuständigkeit bei Streitwerten bis zu 5056,- €, so dass die weitaus überwiegende Zahl von Rechtsstreiten zunächst beim Amtsgericht landet (z. B. bei den „Mietgerichten“). Beim Amtsgericht wird u. a. auch das Grundbuch geführt („Grundbuchamt“). Es führt auch Versteigerungen durch („Vollstreckungsgericht“).

Anderkonto

Bankkonto, das vom Notar bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften zur zwischenzeitlichen Verwahrung von Fremdgeldern genutzt wird. Ist der Notar von den Vertragsparteien mit der Abwicklung der Kaufpreiszahlungen beauftragt, hält er den vom Käufer entrichteten Kaufpreis so lange auf einem Anderkonto zurück, bis sämtliche Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag, z. B. die Löschung der Vorlasten, Eintragung der Auflassungsvormerkung, behördliche Genehmigungen, erfüllt sind. Für die Führung eines Anderkontos verlangt der Notar eine zusätzliche Gebühr.

Angebot

Angebot im Rechtssinne ist eine an eine bestimmte Person gerichtete verbindliche Willenserklärung auf Abschluss eines Vertrages. Wird das Angebot zu den genannten Bedingungen angenommen, kommt der Vertrag zustande. Weicht die Abnahmeerklärung inhaltlich vom Angebot ab, ist dies als wiederum annahmebedürftes Gegenangebot zu werten.

Bei Grundstücksgeschäften bedarf sowohl das (rechtsverbindliche) Angebot als auch die Annahmeerklärung der notariellen Beurkundungsform nach § 313 BGB.

Angehörigendarlehen

Immobilien-Darlehen von Verwandten. Damit das Finanzamt keine verdeckte Schenkung vermutet, auf die Schenkungssteuer zu entrichten ist, darf das Darlehen nicht zinslos sein. Am sichersten ist ein schriftlicher Darlehensvertrag mit Konditionen, die normalerweise auch unter Dritten, z. B. Freunden üblich sind. 

Ankaufsrecht

Das Ankaufsrecht (Optionsrecht) gibt dem Berechtigten die schuldrechtliche Befugnis, das Grundstück zu erwerben, wenn bestimmte vertraglich vereinbarte Voraussetzungen eingetreten sind. Dem Ankaufsrecht entspricht eine Veräußerungspflicht des Eigentümers. Zu seiner Wirksamkeit bedarf es der notariellen Beurkundung. Die grundbuchliche Absicherung kann nur über eine Auflassungsvormerkung erfolgen.

Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, für das gleichbleibende Jahresraten an Zins- und Tilgungsleistungen zu zahlen sind. Die jährliche Belastung (Annuität) setzt sich zusammen aus dem für das Darlehen vereinbarten Zinssatz sowie der Darlehenstilgung, die sich um den geringer werdenden Zinsbetrag jeweils erhöht. Dieser Effekt führt dazu, dass z. B. ein Darlehen mit einem Zinssatz von 6 % und 1 % Tilgung in 33,5 Jahren, bei 2 % Tilgung in 24 Jahren getilgt ist. 

Anpflanzungen

Anpflanzungen sind Bäume, Sträucher und Hecken auf einem Grundstück. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Pflanzen auch ohne menschliches Zutun gewachsen sind. Nicht dazu gehören Stauden, (z. b. Sonnenblumen), Bäume, die Bestand eines Waldes sind und Hecken, die als Grundstückseinfriedung an die Grenze gepflanzt worden sind. Für Anpflanzungen gelten nach dem Nachbarrechtsgesetz eines Landes bestimmte Grenzabstände. Bebauungspläne enthalten vielfach Pflanzgebote.

Anschlussgebühren

Gebühren für den Anschluss an die Ver- und Entsorgungseinrichtungen der Gemeinde (Wasser, Strom, Gas und Kanal). Für Bauherren besteht Anschluss- und Benutzungszwang. Die Regelungen hierüber finden sich in den länderunterschiedlichen Kommunalabgabegesetzen. 

Anspargrad

Anspargrad ist der Prozentsatz des bereits eingezahlten Bausparguthabens im Vergleich zur Bausparsumme. Sobald der Bausparer das vereinbarte Mindestguthaben angespart hat und eine ausreichende Bewertungszahl erreicht hat, erfolgt die Zuteilung des Bauspardarlehens. 

Antrag und Bewilligung (Grundbuch)

Das Grundbuchamt wird nur auf Antrag tätig. Ausnahmsweise erfolgen Rechtsänderungen im Grundbuch auch von Amts wegen (etwa Anlage von Wohnungsgrundbüchern aufgrund einer Teilungserklärung). Anträge können sich auf Eintragungen, Löschungen aber auch auf Vermerke beziehen. Werden Rechte Dritter oder des Grundstückseigentümers berührt, müssen sie die Änderung im Grundbuch bewilligen. So ist etwa zur Löschung einer Grundschuld die Bewilligung des Grundschuldgläubigers erforderlich, zur Eigentumsübertragung auf den Erwerber die Bewilligung des bisherigen Eigentümers, der sein Eigentumsrecht aufgibt. Antrag und Bewilligung muss inhaltlich deckungsgleich sein („Konsensprinzip“). Überwiegend werden Antrag und Bewilligung in einer Urkunde zum Ausdruck gebracht. Die häufig anzutreffende Formulierung des Notars lautet in solchen

Fällen etwa: „Die Parteien beantragen und bewilligen die Rechtsänderung im Grundbuch.“ 

Arbeitgeberdarlehen

Das Arbeitgeberdarlehen zählt zu den freiwilligen Sozialleistungen vieler Unternehmen und ist oft – besonders in Hochzinsphasen – günstiger als ein Darlehen von Kreditinstituten. Der subventionierte Zins darf aus steuerlichen Gründen bestimmte Grenzen nicht unterschreiten. Liegt der vereinbarte effektive Zinssatz unter dem Zinssatz am Kapitalmarkt, muss der Darlehensnehmer den Zinsgewinn als geldwerten Vorteil versteuern. 

Arbeitnehmersparzulage

Staatliche Förderung der Vermögensbildung von Arbeitnehmern auf der Grundlage der Neuregelung des Vermögensbildungsgesetzes zum 1.1.1999. Voraussetzung für die Gewährung von Arbeitnehmersparzulagen sind bestimmte Einkommensgrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Gefördert werden Sparer, wenn sie ihr Geld in Bausparverträge oder Beteiligungen investieren oder zur Entschuldung von Wohneigentum verwenden.

Arbeitszimmer

Für wen das Arbeitszimmer der Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung darstellt, der darf die damit verbundenen Kosten (Schuldzinsen, Mietanteil bzw. bei Wohneigentum die anteilig auf den Arbeitsraum entfallende Abschreibung, Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Reinigung usw.) in voller Höhe geltend machen. Das Arbeitszimmer darf keine Einrichtungsgegenstände enthalten, die auf eine private Mitbenutzung schließen lassen. Es muss sich um einen abgeschlossenen Raum handeln. Die übrigen Wohnräume müssen dem Wohnbedarf der Familie gerecht werden. Wer sein Arbeitszimmer (lediglich) zu mehr als 50 % beruflich nutzt, darf dem Finanzamt max. 2.400 DM pro Jahr in Rechnung stellen. Das gleiche gilt, wenn für die berufliche oder gewerbliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht.

Alle anderen Steuerzahler können keine Aufwendungen für das Arbeitszimmer steuerlich geltend machen. 

Auflassung

Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel beim Grundstückskauf. Die Auflassung muss zusätzlich zum Kaufvertrag erfolgen und von beiden Vertragsseiten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar erklärt werden. Die Vertragsparteien können sich auch vertreten lassen. Anschließend wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen. Beim Immobilienkaufvertrag wird die Auflassung in der Regel bereits in der Kaufvertragsurkunde erklärt. Existiert das Kaufgrundstück noch nicht als handelbares Gut, weil es erst vermessen werden muss, kann die Auflassung erst dann erklärt werden, wenn das Grundstück als Rechtsobjekt entstanden ist. 

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Grundstückserwerbers auf Übertragung des Eigentums am Grundstück. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht. 

Ausbauhaus

Haus, das in verschiedenen Ausbaustufen angeboten wird, wobei der Restausbau durch den Bauherren erfolgt. Insbesondere die Eigenleistungen und damit die Restkosten werden häufig falsch eingeschätzt. Ebenfalls gestaltet sich die Bewertung der Immobilie und damit auch die Beleihung in der Regel nicht einfach. 

Außenanlagen

Zu den Außenanlagen gehören nach Anlage 1 der II BV u. a.

• Entwässerungs- und Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis zum öffentlichen Netz, Kleinkläranlagen, Brunnen u. dergl.,

• Befestigungen von Wegen, Höfen, Spielplätzen,

• Gartenanlagen mit Pflanzungen, Stützmauern, Teppichklopfstangen usw.

Die Kosten für Außenanlagen sind Teil der Baukosten. 

Außenwand (eines Gebäudes)

Die Außenwände eines Gebäudes sind die Wände, die das Gebäude nach allen Seiten abschließen und die Funktionen des Wärme-, Schall- und Witterungsschutzes haben. Das Dach des Gebäudes gehört nicht dazu. Der Begriff hat Bedeutung im Rahmen des Fenster- und Lichtrechtes. Die Außenwand ist ferner die Bezugsfläche zur Berechnung der Abstandsflächen. 

Bankvorausdarlehen

Langfristiges und grundbuchlich abgesichertes Baudarlehen einer Bank, bei dem die Tilgung ausgesetzt wird und als Tilgungssatz Einzahlungen in einen Bausparvertrag erfolgen. Nach Zuteilung des Bauspardarlehens wird damit das Bankvorausdarlehen abgelöst. 

Bauabnahme

Der Bauherr ist stets zur Abnahme der von ihm in Auftrag gegebenen Bauleistungen verpflichtet. Am besten erfolgt die Bauabnahme mit Unterstützung eines Sachverständigen. Diese Abnahme erfolgt zu dem zwischen Bauherren und Bauunternehmen, bzw. Erwerber und Bauträger vereinbarten Termin. Im Abnahmeprotokoll listet der Bauherr alle Mängel auf, die noch beseitigt werden müssen. Neben dieser ausdrücklichen Abnahme gibt es eine stillschweigende, die dadurch erfolgt, dass der Bauherr das Gebäude in Gebrauch nimmt. Von „fiktiver Abnahme“ im Sinne der VOB wird gesprochen, wenn sechs Tage nach Beginn der Nutzung des Bauwerkes eine ausdrückliche Abnahme nicht erfolgt ist. Mit der Bauabnahme sind wichtige rechtliche Konsequenzen für den Bauherrn verknüpft: Zum Einen beginnt ab diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist zu laufen. Darüber hinaus wird – bei fehlerfreier Arbeit – der Anspruch der Unternehmer auf die vereinbarte Vergütung fällig. Außerdem tritt eine Beweislastumkehr ein. Den Beweis dafür, dass später auftretende Schäden „Baumängel“ sind, hat der Bauherr zu führen. 

Bauantrag

Mit dem Bauantrag leitet der Bauherr das Baugenehmigungsverfahren ein. Ganz gleich, wie die Baugenehmigung im jeweiligen Bundesland geregelt ist, muss der Bauherr in jedem Fall dem Bauantrag einen Lageplan, Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung sowie statische Nachweise beifügen. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren gelten teilweise abweichende Vorschriften. Der Bauantrag ist bei der Gemeinde oder der Kreisbehörde (je nach Länderrecht) einzureichen. Er ist vom Bauherrn und dem Entwurfsverfasser zu unterschreiben. 

Bauaufsicht

Die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden ist es, die Einhaltung der Vorschriften und Anordnungen bei Errichtung, Änderung, Abbruch, Unterhaltung baulicher Anlagen zu überwachen. Sie entscheiden u. a. über alle Genehmigungsverfahren bei Bauvorhaben. Der Aufbau der Bauaufsichtsbehörden ist in den meisten Bundesländern dreistufig (untere, höhere, oberste Bauaufsichtsbehörde). 

Bauausschlussklausel (Rechtsschutzversicherung)

Um kostspielige Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Bau eines Gebäudes nicht übernehmen zu müssen, sichern sich Versicherungsunternehmen mit der Bauausschlussklausel ab. Danach sind solche Streitigkeiten nicht durch eine Rechtsschutzversicherung gedeckt. 

Baubeschränkung

Ein Grundstück kann nicht nach dem Belieben des Grundstückseigentümers bebaut werden. Seine „Baufreiheit“ wird durch viele Gesetze eingeschränkt. Diese Einschränkungen werden als Baubeschränkung bezeichnet. 

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist Teil der Bauvorlagen und hat gleichzeitig die Funktion einer Leistungsbeschreibung (Bausprospekt), die Teil des Bauträgervertrages ist. Die Baubeschreibung ist nicht identisch mit der wesentlich differenzierten Leistungsbeschreibung nach VOB, die Grundlage der Vergabe eine Bauleistung ist. Die Baubeschreibung beruht aber auf der Leistungsbeschreibung.

Baubetreuung

Baubetreuer ist, wer Bauvorhaben im Namen und auf Rechnung des Bauherrn vorbereitet oder durchführt. Zu unterscheiden ist zwischen Teil- und Vollbetreuung.

Die Vollbetreuung umfasst sowohl die wirtschaftliche als auch die technische Betreuung. Die Teilbetreuung bezieht sich entweder auf die wirtschaftliche oder technische Betreuung. Bei der wirtschaftlichen Betreuung schaltet der Baubetreuer im Namen und für Rechnung des Bauherrn den Architekten und die Sonderfachleute ein. Bei der Vollbetreuung übernimmt der Baubetreuer auch die technischen Leistungen entweder durch einen hauseigenen Architekten oder durch einen freischaffenden Architekten, der dann für den Baubetreuer tätig wird.

Das Leistungsbild des Baubetreuers entspricht dem des Bauträgers. Er ist – stellvertretend für den Bauherrn – der Organisator des Baugeschehens.

Die Zulassungsvoraussetzungen des § 34c GewO und die einschlägigen Vorschriften der MaBV beziehen sich auf den wirtschaftlichen Baubetreuer. Das bedeutet u. a., dass der Baubetreuer Sicherheit in Höhe der Vermögenswerte des Bauherrn leisten muss, über die er im Zusammenhang mit der Durchführung des Bauvorhabens verfügt. Die Sicherheit muss geleistet werden, wenn der Baubetreuer nur gemeinsam mit dem Bauherrn über das Baukonto verfügen darf.

Der wirtschaftlich Baubetreuer haftet nach dem Auftrags- und Dienstvertragsrecht. Haftungsfälle können sein: Erhebliche Bausummenüberschreitung, fehlerhafte Kostenermittlung, vorvertragliche Pflichtverletzungen (z. B: Verschweigen der Tatsache, dass der Baubetreuer nicht über eine Erlaubnis nach § 34c GewO verfügt), aber auch Prospekthaftung. Der Vollbetreuer haftet nach dem Werkvertragsrecht und muss deshalb auch Gewähr für eine mängelfreie technische Planungsleistung übernehmen. Die Haftung erweitert sich in den Fällen, in denen auf eine Überprüfung der Einhaltung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens verzichtet und eine der Formen des genehmigungsfreien Bauens (z. B. „Genehmigungsfreistellungsverfahrens“ in Bayern oder „Kenntnisgabeverfahrens“ in Baden Württemberg) gewählt wird. 

Bauerwartungsland

Bauerwartungsland sind Flächen, die nach der Definition der Wertermittlungsverordnung im Flächennutzungsplan einer Gemeinde als Bauflächen ausgewiesen sind und die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen. Davon ist auszugehen, wenn ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder die allgemeine städtebauliche Entwicklung der Gemeinde den Schluss nahe legen, dass in absehbarer Zeit ein Bebauungsplan erstellt und beschlossen wird.

Ein „Restrisiko“ der Einschätzung bleibt allerdings bestehen, da die Gemeindepolitik nicht immer mit der wünschenswerten Deutlichkeit vorhersehbar ist. 

Baufenster

Als Baufenster bezeichnet man die planerische Darstellung des Flächenteils eines Baugrundstücks in einem Bebauungsplan, innerhalb der die Gebäude errichtet werden dürfen („überbaubare Grundstücksfläche“). Baufenster werden begrenzt durch Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefen. Zu unterscheiden ist die überbaubare Grundstücksfläche von der zulässigen Grundfläche, die sich aus der „Grundflächenzahl“ ergibt. Außerhalb des Baufensters können Garagen (Grenzgaragen), Carports, Gartenhäuschen u. dergl. errichtet werden. Das Baufenster kann die sich aus der Grundflächenzahl (GRZ) ergebende Bebauungsmöglichkeit einschränken. Baufenster ist kein baurechtlich definierter Begriff, sondern ein Begriff aus der Baupraxis. 

Baufinanzierung

Baufinanzierung bezieht sich auf die langfristige Finanzierung von Bauvorhaben oder einen Immobilienerwerb mit Hilfe eines oder verschiedener Finanzierungsbausteine. Die klassische Baufinanzierung besteht im Einsatz von erstrangigen Immobiliendarlehen von Banken und Versicherungen und zweitrangigen Bauspardarlehen. Um eine solide Baufinanzierung zu gewährleisten, sollte die Eigenkapitalquote des Bauherrn oder Käufers 25 % - 30 % des insgesamt für die Anschaffung benötigten Kapitals nicht unterschreiten. Allerdings können die Einkommensverhältnisse und Lebensumstände und Lebensgewohnheiten dessen, der die Finanzierung beansprucht, eine höhere Eigenkapitalquote nahe legen oder auch eine niedrigere ermöglichen. In bestimmten Fällen (z. B. im sozialen Wohnungsbau) können ergänzende Finanzierungsmittel eingeplant werden. Bei der modernen Baufinanzierung wird zunehmend auf die individuellen Verhältnisse (z. B. Lebensarbeitszeit, Arbeitsplatzrisiko, Familienstand, Vermögenshintergrund, Entschuldungsziele) des Bauherrn oder Erwerbers abgestellt. 

Bauflächen

Bauflächen werden im Flächennutzungsplan nach der vorgesehenen allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt. Unterschieden wird dabei zwischen Wohnbauflächen (W), gemischte Bauflächen (M), gewerblichen Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S). 

Baugeldkonto

Kontokorrentkonto, über das der aus einer Baufinanzierung resultierende Geldverkehr abgewickelt wird. Ein Baugeldkonto ist sinnvoll, wenn sich die Finanzierung aus mehreren Bausteinen zusammensetzt und deshalb unterschiedliche Zahlungstermine und –ströme berücksichtigt werden müssen. Für Baubetreuer sind bei Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben Baugeldkonten als offene Fremdkonten (vom eigenen Vermögen getrennte Vermögensverwaltung) vorgeschrieben. 

Baugenehmigung

Da die Regelung von Baugenehmigungen Ländersache ist, fallen die Verfahren je nach Bundesland unterschiedlich aus. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die in einem erschlossenen Baugebiet mit Bebauungsplan liegen, bieten die meisten Länder ein vereinfachtes Verfahren an. Der Bauherr muss dabei lediglich anzeigen, dass er bauen will und er sich dabei an geltende Vorschriften und Baunormen hält (Anzeigeverfahren, Kenntnisgabeverfahren, Genehmigungsfreistellungsverfahren usw.). Darüber hinaus muss er ebenso wie beim alten Baugenehmigungsverfahren die üblichen Unterlagen wie Kurzbeschreibung der Baumaßnahme mit Übersichtsplan und Lageplan usw. Bei der Bauordnungsbehörde einreichen. Erhebt die Behörde gegen sein Vorhaben innerhalb der geltenden kurzen Fristen (überwiegend 2 Wochen) keinen Einspruch, kann der Baubeginn angezeigt und mit dem ersten Spatenstich begonnen werden. 

Baugrenze

Im Bebauungsplan festgelegte Grenzen, die beim Errichten eines Bauwerkes vom Gebäude oder von Gebäudeteilen nicht überschritten werden dürfen. Darstellung im Bebauungsplan. 

Baugrunduntersuchung

Bei der Baugrunduntersuchung wird die Beschaffenheit des Bodens geprüft. Die Tragfähigkeit des Bodens wird in aller Regel anhand von geologischen Karten und durch Probebohrungen festgestellt. Erst nach Abschluss der Baugrunduntersuchung kann das Fundament sachgerecht erstellt werden. Grundwasserstände ergeben sich aus hydrographischen Karten. 

Bauhelferversicherung

Bei vielen Bauvorhaben werden in erheblichem Umfang Eigenleistungen durch den Bauherrn, Verwandte oder Freunde geleistet. Für diese Helfer besteht in der Regel Versicherungspflicht. Nur der Bauherr und dessen Ehegatte sind von der Versicherungspflicht befreit. Eine Versicherungspflicht besteht auch dann nicht, wenn es sich um geringfügige Bauarbeiten handelt und die Gesamtarbeitszeit aller Beschäftigte nicht mehr als 39 Stunden beträgt. Eine preiswerte Möglichkeit die Helfer gegen Unfälle auf der Baustelle abzusichern, ist der Abschluss einer kurzfristigen Unfallversicherung. Auskunftsquelle ist diejenige regional zuständige Bauberufsgenossenschaft, an die auch die vom Gesetzt vorgeschriebenen Meldungen der Helfer und deren Arbeitsstunden gehen muss. 

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt Schäden ab, die sich aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Bauherrn ergeben. Der Bauherr ist immer für die Schäden, die andere Personen aufgrund des Bauvorhabens erleiden, verantwortlich. Er muss dafür sorgen, dass die Baustelle ausreichend beleuchtet und abgesperrt ist, dass Gruben abgedeckt und alle am Bau Beteiligten (Bauunternehmer, Architekten usw.) zuverlässig sind. Die Prämie für die Bauherrenhaftpflichtversicherung berechnet sich nach der Bausumme. 

Baukosten

Teil der Gesamtkosten einer Baumaßnahme. Hierzu zählen die „reinen Baukosten“ (Kosten der Gewerke), die Kosten für die Außenanlagen, die Baunebenkosten, die Kosten der besonderen Betriebseinrichtung sowie die Kosten des Geräts und besonderer Wirtschaftsausstattung.

Die Baukostenentwicklung wird mit Hilfe des Baukostenindex des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden gemessen. Es handelt sich um eine in Prozent ausgedrückte Messzahl, auf der Grundlage eines Basisjahres = 100. Als Basisjahr wird derzeit 1995 genommen. Der Baukostenindex wird monatlich vom Statistischen Bundesamt Wiesbaden ermittelt. 

Bauland

Bauland bezeichnet im engeren Sinne Flächen, auf denen bauliche Anlagen errichtet werden dürfen („Baugrundstücke“). Baurechte können nach Vorliegen der bauordnungsrechtlichen Erfordernisse (Baugenehmigung) sofort genutzt werden. Die Erschließung muss gesichert sein. In diesem Sinne ist Bauland = baureifes Land.

Im weiteren Sinne werden unter dem Baulandbegriff auch Flächen bezeichnet, für die zwar ein Baurecht besteht, das aber wegen fehlender Umlegung („Bruttorohbauland“) und mangelnder Erschließungssicherheit noch nicht bebaut werden kann. Als Nettorohbauland bezeichnet man Einzelparzellen, bei denen die Erschließungsanlagen noch nicht vorhanden sind. 

Baulast

Öffentlich-rechtliche Last, die sich aus einer freiwilligen Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ergibt. Gegenstand einer solchen Verpflichtung ist ein Verhalten, das sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt, z. B. Duldung, dass der Nachbar das Grundstück befährt. Der häufigste Fall einer Baulast ist die Einräumung einer Bebauungsmöglichkeit im Grenzabstandsbereich. In diesem Fall muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks bei Errichtung eines Gebäudes den nachbarlichen Grenzabstand zusätzlich übernehmen. Der Grundstückseigentümer muss eine Erklärung über die Einräumung der Baulast gegenüber der Baubehörde abgeben.

Mit Eintrag in das Baulastenverzeichnis wird die Baulast eine öffentlich rechtliche Last. Baulastenverzeichnisse werden in Bayern nicht geführt. Hier wird auf beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in den Grundbüchern zugunsten der Gemeinden ausgewichen.   

Bauleistungsversicherung

Die Bauleistungsversicherung – früher Bauwesenversicherung – sichert den Bauherrn gegen Schäden am Bau ab. Diese können beispielsweise durch außergewöhnliche Witterungseinflüsse entstehen. Nicht abgedeckt durch die Versicherung sind hingegen Schäden, die das Ergebnis schlecht ausgeführter Handwerkerarbeiten sind. Beispiel: Frisch gegossener Estrich, der nach einem Frosteinbruch im Winter nichts mehr taugt. Da ein versierter Estrichleger einen anderen Zeitpunkt für diese Arbeit hätte wählen müssen, springt die Versicherung nicht ein. Dann kann der Bauherr innerhalb bestimmter Fristen nur noch über die Gewährleistung für mangelfreie Arbeiten den Handwerker zur Beseitigung auffordern. 

Baulinie

Im Bebauungsplan festgesetzte Linie, an die gebaut werden muss. Darstellungsform im Bebauungsplan.

Baumschutz

In vielen Gemeinden bestehen Baumschutzverordnungen, die das Fällen von Bäumen, die eine bestimmte Höhe / Größe überschreiten, untersagen. Solche Regelungen können die Bebaubarkeit eines Grundstückes und damit seinen Wert teilweise erheblich beeinträchtigen. 

Baunebenkosten

Baunebenkosten sind Teil der Gesamtkosten eines Bauvorhabens.

Zu ihnen zählen im Wesentlichen:

• Kosten für Architekten, Ingenieure und Sonderfachleute

• Kosten der Verwaltungsleistungen des Bauherrn (u. a. auch eine eventuelle Baubetreuungsgebühr)

• Kosten der Behördenleistungen wie Baugenehmigung, Gebrauchsabnahmen

• Kosten der Finanzierungsbeschaffung, Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen

• Grundsteuern während der Bauphase

• Beiträge zur Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung

Baunutzungsverordnung

Die Baunutzungsverordnung enthält Regelungen zur Bestimmung von Art und Maß der baulichen Nutzung sowie der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche. Bei der Aufstellung der Bauleitpläne (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) durch die Gemeinde sind die Vorschriften der Baunutzungsverordnung zu beachten. Die Baunutzungsverordnung stellt eine Ergänzung zum Baugesetzbuch dar. 

Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht hat sich aus früheren baupolizeilichen Vorschriften entwickelt. Es regelt, was bei der Errichtung, Änderung und dem Abbruch baulicher Anlagen zu beachten ist. Die Bestimmungen finden sich in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer. Neben Begriffsdefinitionen wird u. a. folgendes in den Landesbauordnungen geregelt: Abstandsflächen und Nachbarschutz, Sicherheit am Bau, Bauantrag, Bauvoranfrage, Baugenehmigung und Genehmigungsfreistellung, Ausnahmen und Befreiungen, Baulasten, Vorschriften zur Baueinstellung und Nutzungsuntersagung. 

Bauspardarlehen

Bauspardarlehen sind Darlehen von Bausparkassen, auf die der Bausparer einen Anspruch hat, wenn er die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt hat. Der Bausparzins liegt in der Regel zwischen 3 % und 5 %. Die Regellaufzeit liegt zwischen 10 und 11 Jahren. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem gewählten Tarif und bewegt sich zwischen 3 %o und 10 %o der Bausparsumme pro Monat. In den Standardtarifen beträgt die Monatsrate, die an die Bausparkasse abzuführen ist, 6 %o der Bausparsumme. Die für die Zuteilung zu erreichende Bewertungszahl wird nach einem „Zeit-mal-Geld-System“ ermittelt. 

Bausparen

Bausparen ist das Einzahlen von Beträgen bei einer Bausparkasse auf der Grundlage eines Bausparvertrages. Die Einzahlungen können regelmäßig, unregelmäßig bis hin zur Einmalzahlung erfolgen. Ziel des Bausparens ist es, später ein zinsgünstiges Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Renovierung einer Wohnung bzw. eines Hauses aufnehmen zu können. Die Höhe der Einzahlungen richtet sich nach der Höhe der Bausparvertragssumme. Der Bausparer spart nun 40 bis 50 % (die sog. Mindestansparsumme) auf seinem Bausparkonto an. Erreicht er eine vorgegebene Bewertungszahl – sie richtet sich danach, wie viel der Bausparer eingezahlt hat und wie lange die Einzahlungen zurück liegen – und erfüllt er die Wartezeit, erhält er ein zinsgünstiges Darlehen. Mit der Zuteilung bekommt er sein Bausparguthaben plus Verzinsung – üblicherweise 2,5 bis 3 % im Jahr – zurück und erhält über den Rest der Vertragssumme ein Darlehen mit einem Nominalzins von normalerweise 4,5 bis 5 %. Bausparen wird durch die Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage, staatlich gefördert. Welche der Förderungsmöglichkeiten im Einzelfall in Frage kommen, erläutern Maklerprofis und natürlich auch die Bausparkassen. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass die Bausparfinanzierung effektiv teurer sein kann, als eine Bankfinanzierung, wenn auf das Bankkonto die gleiche Sparrate einbezahlt und angelegt wurde wie bei einer Bausparkasse – selbst wenn das Bankdarlehen dann teurer ist. Nur bei relativ niedrigen Bausparvertragssummen, bei denen das Verhältnis zwischen der Einzahlungssumme einerseits und den staatlichen Förderungsmitteln plus Einlagenverzinsung andererseits zu einer höheren Gesamtverzinsung des Guthabens führt, erscheint Bausparen als geeignetes Restfinanzierungsinstrument attraktiv. 

Bausparkassen

Bei den Bausparkassen handelt es sich nach dem Bausparkassengesetz von 1973 um Kreditinstitute, auf die das Kreditwesengesetz anzuwenden ist und die der Überwachung durch das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen unterliegen. Die ersten Bausparkassen wurden Anfang des 19. Jahrhunderts in England gegründet. In Deutschland folgte nach englischem Vorbild 1868 in Breslau die erste Gründung als Genossenschaft. Durchgesetzt hat sich der Bauspargedanke allerdings erst mit Gründung der Wüstenrot 1924. Heute gibt es 21 private und 13 öffentliche Bausparkassen. 

Bausparvertrag

Vertrag, den ein Bausparer mit einer Bausparkasse abschließt. Damit strebt der Bausparer in aller Regel an, ein künftiges Bauvorhaben mit einem zinsgünstigen Darlehen zu finanzieren. Bausparverträge können nicht nur durch den Bausparer, sondern auch durch dessen nahe Verwandte für Bauzwecke genutzt werden. Welche Verwandte hierfür in Betracht kommen, regelt der Gesetzgeber. Einzahlungen auf Bausparverträge werden vom Staat durch Gewährung von Arbeitnehmersparzulagen und Wohnungsbauprämien unterstützt. Die Verwendung der Bausparguthaben ist dafür zweckgebunden.

Bausparverträge können nur für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Hierzu zählt nicht nur die Finanzierung von Erwerbsvorgängen und Durchführung von Wohnbauvorhaben, sondern auch die Modernisierung der Mietwohnung durch den Mieter. Eine anderweitige Verwendung des Bausparguthabens vor Ende der 7-jährigen Sperrfrist führt dazu, dass die gewährten Wohnungsbauprämien wieder an den Fiskus zurückerstattet werden müssen.

Verschiedene Banken schließen mit Bausparkassen Bausparverträge ab, die sie selbst besparen und bei Zuteilung ausgewählten Kunden als Finanzierungsmittel anbieten. In Zeiten hoher Zinsen kann dies eine interessante Finanzierungsalternative darstellen. Es handelt sich um sog. Bauspar-Vorratsverträge.

Neben dem Standard-Bausparvertrag gibt es Schnellsparvarianten und Langsamsparvarianten,  wobei grundsätzlich einer kurzen/langen Darlehenslaufzeit immer eine kurze/lange Ansparzeit bis zur Zuteilung entspricht. Im Zuge des Wandels der Tariflandschaft mit dem Ziel, den unterschiedlichen Bedürfnissen der Bausparer gerecht zu werden, werden heute auch Bausparverträge angeboten, bei denen ein Bauspardarlehen in Höhe der Bausparvertragssumme gewährt werden. Bei Tarifen mit hohen Guthabenzinsen (z. B. 5 %) werden entsprechend höhere Darlehenszinsen gefordert. Der Variationsreichtum ist mittlerweile außerordentlich groß.

Bausparverträge können geteilt, ermäßigt oder erhöht werden. Auch eine Zusammenlegung mehrerer Verträge ist möglich. Bei Übertragung ist darauf zu achten, dass nur Angehörige den bereits entstandenen Anspruch auf Wohnbauprämien mit übernehmen können.

Bauvoranfrage

Will der Bauherr sicher gehen, dass seine Pläne über das Bauvorhaben auch tatsächlich genehmigt werden, kann er vorab beim örtlichen Bauamt einen Vorbescheid erwirken. Dazu muss er eine Bauvoranfrage stellen. Diese ist wesentlich zeit- und kostengünstiger für den Bauherrn als das eigentliche Genehmigungsverfahren. Bei einem späteren Baugenehmigungsverfahren sind die im Vorbescheid von der Baubehörde entschiedenen Punkte für den Zeitraum von 3 Jahren verbindlich. 

Bauvorlagen

Bauvorlagen sind Unterlagen, die einem Bauantrag beigefügt werden müssen, um das Bauvorhaben genau dazustellen. Fast überall verlangen die Behörden diese Unterlagen:

Kurzbeschreibung der geplanten Baumaßnahme mit

• Übersichtsplan (Maßstab 1:2000)

• Lageplan (Maßstab 1:500)

• Bauzeichnungen, Schnitten und Ansichten (Maßstab 1:100)

• Nachweis der Standsicherheit

• Nachweis der Einhaltung der Wärmeschutzverordnung

• Angaben zum Schallschutz

• Darstellung zur Grundstücksentwässerung

• Berechnung des umbauten Raumes

• Berechnung der Wohn- und Nutzfläche

Bauweise

Neben dem Maß der baulichen Nutzung wird in Bebauungsplänen auch die Bauweise festgesetzt. Dabei wird unterschieden zwischen einer offenen und einer geschlossenen Bauweise. Die offene Bauweise ist dadurch gekennzeichnet, dass bei den Gebäuden seitliche Grenzabstände einzuhalten sind. Zur offenen Bauweise zählen neben Einzel- und Doppelhäusern auch Hausgruppen bis max. 50 m Länge. Garagen und Stellplätze können dabei in der Regel an die Grenze gebaut werden.

Die geschlossene Bauweise kennt keine seitlichen Grenzabstände. Die Häuser werden zusammengebaut. Die Grenzwände sind als „Brandwände“ bzw. „Gebäudeabschlusswände“ zu errichten. Besondere Formen der geschlossenen Bauweise sind die Blockbebauung und die Kettenbauweise, bei der jeweils Einzelhäuser und Garagen wie an einer Kette aneinandergebaut sind. 

Bauzeitzinsen

Bauzeitzinsen sind Schuldzinsen, die im Zusammenhang mit einer Vor- oder Zwischenfinanzierung vor der Bezugsfertigkeit des Objektes anfallen. Soll das Objekt vermietet werden, können die Zinsen vom Bauherrn als Werbungskosten abgezogen werden. Kalkulatorisch zählen sie zu den Baunebenkosten. 

Bebauungsplan

Durch den Bebauungsplan werden Baurechte für die Eigentümer der Grundstücke geschaffen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen. Der „qualifizierte“ Bebauungsplan enthält mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Ein Bebauungsplan, der diesen Mindestfestsetzungen nicht entspricht, gilt als „einfacher“ Bebauungsplan. § 9 Abs. 1 des BauGB enthält 26 verschiedene Festsetzungsmöglichkeiten bis hin zu Anpflanzungen mit Bäumen und Sträuchern. Ein Bebauungsplan gilt für einen genau abgegrenzten Teil des Gemeindegebietes. Er muss mit einer Begründung versehen sein. Die Ziele des Bebauungsplanes sind zu erläutern. Im Hinblick darauf, dass manche Bebauungspläne in den schriftlichen Ausführungen bis zu 50 Seiten stark geworden sind, gibt es zunehmend Initiativen, die für „schlanke Bebauungspläne“ plädieren. 

Beleihung

Als Sicherheit für die Vergabe eines Immobilien-Darlehens dient das zu finanzierende Grundstück. Die max. Kredithöhe richtet sich nach Beleihungswert und Beleihungsgrenze des Objektes. Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70 bis 90 % des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Der Beleihungswert ist Ausgangswert für die Beleihungsgrenze, die beim Realkredit beispielsweise 60 % des Beleihungswertes beträgt. Bei Bauspardarlehen, deren dingliche Absicherung üblicherweise nachrangig erfolgt, liegt die Beleihungsgrenze bei 80 % des Beleihungswertes.

Die Versicherungsgesellschaften lehnen sich bei der Beleihung an die Beleihungsgrundsätze der Realkreditinstitute an. Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, wird das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet. 

Bereitstellungszinsen

Kreditinstitute verlangen diese Finanzierungsnebenkosten, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Die Zeitspannen, wann die Bereitstellungszinsen fällig werden, variieren stark: Einige Kreditgeber verlangen sie bereits nach einem Monat, andere gedulden sich bis zu neun Monaten. Da Bereitstellungszinsen nicht in die Effektivzinsberechnung eingehen, können sie besonders für Bauherren, die ihr Darlehen nach Baufortschritt abrufen, teuer werden. Deshalb sollte der Finanzierer über Fälligkeit (möglichst spät nach Darlehenszusage) und Höhe dieser zusätzlichen Kosten, die ebenfalls mit 1 bis 4 % vom Darlehen erheblich schwanken können, verhandeln. 

Besenrein

Besenrein bedeutet, dass der Mieter beim Auszug die von ihm gemieteten Räume in gesäubertem Zustand übergeben muss. Wenn nichts anderes vertraglich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wurde, ist er zu mehr nicht verpflichtet.

Besitz

Besitz ist die tatsächliche Sachherrschaft über eine Sache – sei sie beweglich oder unbeweglich. So ist der Mieter unmittelbarer Besitzer der von ihm gemieteten Wohnung. Der Eigentümer der Wohnung dagegen hat die alleinige Rechtsstellung über die Wohnung zu verfügen (z. B. durch Abriss, Verkauf oder Vermietung). Bestehen Zweifel, gilt der Grundsatz, dass der Besitzer auch der Eigentümer sei.

Bewertungszahl

Für jeden Zuteilungszeitraum wird von den Bausparkassen eine Bewertungszahl festgelegt. Sie zu erreichen ist Voraussetzung für die Zuteilung eines Bauspardarlehens. Nach dieser Bewertungszahl richtet sich die Reihenfolge der Zuteilung. Sie errechnet sich aus dem vorhandenen Sparguthaben und der dafür benötigten Ansparzeit (Geld-mal-Zeit-Prinzip). 

„BGB-Vertrag“ (Baurecht)

Ein Bauherr kann beim Vertragsabschluss mit Bauunternehmern und Handwerkern zwischen einem Werkvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und einem VOB-Vertrag wählen. Im Vergleich mit dem VOB-Vertrag weist der BGB-Vertrag folgende wichtige Eigenschaften auf: Beim BGB-Vertrag verjähren Mängel bei Arbeiten an Bauwerken in fünf Jahren (§ 638 BGB). Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Bauabnahme der Immobilie. Im Gegensatz zum VOB-Vertrag kann der Bauherr bei einem Mangel die Abnahme und damit auch die Zahlung der Vergütung verweigern. Auch ist der Bauherr beim „BGB-Vertrag“ erst zur Abnahme verpflichtet, wenn die gesamte Immobilie vertragsgemäß errichtet ist. Seinen Werklohn erhält der Handwerker also erst dann, wenn das Bauwerk fertiggestellt ist. Einen Anspruch auf Abschlagszahlungen hat er grundsätzlich nicht. 

Blower-Door-Test

Beim Blower-Door-Test wird eine Tür oder ein Fenster geöffnet und dann mit einem winddichten Stoffrahmen ausgefüllt. In diesen Stoffrahmen eingelassen ist ein Ventilator. Dieser Ventilator erzeugt eine kleine Druckdifferenz im Haus (50 Pascal). Je nach Dichtheit des Hauses muss der Ventilator mehr oder weniger stark arbeiten um die Druckdifferenz zu halten. Hieraus wird das Maß der Undichtigkeit ("die Luftwechselrate") bestimmt. Es ist ergänzend möglich kleine Mengen von Prüfnebel zu versprühen, um Undichtigkeiten zu lokalisieren. Der Blower-Door-Test ist eine Qualitätssicherungsmaßnahme und sollte bei jedem Haus durchgeführt werden. Hierdurch bekommen Sie die Gewissheit über eine einwandfreie Bau- und Wohnqualität

Bruttorauminhalt

Bruttorauminhalt ist in DIN 277 aus 1973 und 1987 definiert. Es handelt sich um den Rauminhalt eines Baukörpers, der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerkes umschlossen wird. Bei Berechnung des Bruttorauminhaltes eines Geschosses ist die Höhe maßgeblich, die sich aus dem Abstand zwischen der Oberfläche des Fußbodens und der Oberfläche des Fußbodens des darüber liegenden Geschosses ergibt. Bestimmte Bauwerksteile wie Mauervorsprünge, Außentreppen, Außenrampen und dergl. bleiben unberücksichtigt.

Die Faktoren zur Berechnung des Nettorauminhaltes sind einerseits die Nettogrundrissflächen (Bezeichnung aus der DIN 277 von 1973) bzw. Nettogrundfläche (Bezeichnung der DIN 277 von 1987) und die lichten Höhen der Räume andererseits. 

Bungalow

Eingeschossiges Einfamilien- oder Sommerhaus, das durch ein Flachdach gekennzeichnet ist. 

Bürgschaft

Vertrag zwischen Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Bürgschaften von Angehörigen, Bekannten oder Geldinstituten dienen häufig der Absicherung der Baufinanzierung. Der Bürge haftet zusätzlich zum Kreditnehmer für die Rückzahlung der Schuld, wenn dieser zahlungsunfähig wird. Von selbstschuldnerischer Bürgschaft wird gesprochen, wenn die Einrede der Vorausklage im Bürgschaftsvertrag ausgeschlossen ist und der Bürge auf erstes Anfordern hin bezahlen muss. 

Carport

Allseitig offener oder nur zum Teil geschlossener aber bedachter Kraftfahrzeugunterstellplatz. Für Fundamente und Konstruktion sind statische Nachweise erforderlich. Es gibt auch Fertigteilcarports oder als Bausatz zum Selbstbau lieferbare Carports. 

Dachformen

Das Dach eines Wohnhauses bestimmt dessen optischen und gestalterischen Gesamteindruck mit. Neben dem Flachdach kommen Satteldach, Walmdach, Zeltdach, Pultdach oder Sheddach als mögliche Dachformen in Frage. Das Satteldach ist die einfachste Dachform, da es relativ billig im Unterhalt ist und wenig Reparaturen erfordert.

Bei Dachneigungen unterscheidet man zwischen Flachdach bis max. 5° mäßig steiles Dach 5° - 40° und Steildach über 40°. 

Darlehen – variable

Darlehen ohne Zinsfestschreibung. Die Zinshöhe wird den jeweiligen Verhältnissen auf dem Refinanzierungssektor angepasst. Der Abschluss eines variablen Immobiliendarlehens ist in Zeiten hoher Kapitalmarktrenditen sinnvoll, falls Aussicht auf Zinssenkung besteht. Die Kündigungsfrist durch den Schuldner beträgt nur drei Monate, so dass sich Darlehen mit variabler Verzinsung auch dann als Finanzierungsbaustein eignen, wenn der Bauherr Sondertilgungen vornehmen möchte.

Darlehen

Wer Geld oder andere vertretbare Sachen als Darlehen empfangen hat, ist verpflichtet, dem „Darleiher“ das Empfangene in Sache gleicher Art, Güte und Menge zurückzuerstatten. So lautet die gesetzliche Definition (§ 607 BGB) des Begriffes. Die genauen Vereinbarungen zwischen Darlehensnehmer und –geber werden in einem Darlehensvertrag festgelegt. Dieser ist die rechtliche Grundlage für Finanzierungen jeder Art, u. a. auch einer Baufinanzierung. Anstelle von Darlehen wird auch häufig der Begriff Kredit verwandt. 

Darlehensgebühr (Bauspardarlehen)

Sobald die Bausparkasse das Bauspardarlehen zur Verfügung stellt, wird in der Regel eine Darlehensgebühr in Höhe von 2 % der Darlehenssumme fällig. Sie wird dem Darlehen zugeschlagen. 

Darlehenskosten

Unterteilen sich in laufend zu zahlende Zinsen sowie einmalige Kosten. Zu diesen zählen Darlehensgebühr, Bearbeitungskosten, Disagio, Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Kontoführungsgebühren, soweit sie vom Kreditgeber verlangt werden. Ein Teil der Darlehenskosten ist bei Berechnung des effektiven Jahreszinses miteinzurechnen. 

Darlehenskündigung

Wer kein Recht auf Sondertilgung ausdrücklich im Darlehensvertrag vereinbart hat, kann ein Festzinsdarlehen auf jeden Fall nach zehn Jahre kündigen, auch wenn ein Festzins für mehr als zehn Jahre vereinbart worden ist. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren können also nach dem 10. Jahr jederzeit mit Dreimonatsfrist beliebige Teile des Kredits zurückgezahlt oder sogar der gesamte Darlehensbetrag gekündigt und getilgt werden. Liegt die Zinsbindungsdauer unter 10 Jahren, ist das Darlehen jeweils zum Ablauf der Zinsbindungsdauer unter Einhaltung einer Monatsfrist kündbar. Für den Fall, dass der Darlehensschuldner sich vorzeitig aus dem Darlehensvertrag lösen will, berechnen Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die Differenz zwischen dem entgangenen Zins für das Darlehen und den Zinsen ausgleicht, die bei Wiederausleihung der Darlehenssumme erzielbar sind. Eine Kündigung oder Teilkündigung für Darlehen ohne Laufzeitbestimmung ist jederzeit mit dreimonatiger Frist möglich.

Darlehenssicherung

Ein Darlehen wird regelmäßig durch eine Grundschuld abgesichert. Die Grundschuld ist abstrakt. Deshalb muss durch eine Zweckbestimmungserklärung des Schuldners klar gestellt werden, dass die Grundschuld der Sicherung dieses bestimmten Darlehens und der sich daraus ergebenden Zinsforderungen dient. 

Darlehenszusage

Die Darlehenszusage des Kreditinstitutes bestätigt das Zustandekommen des Darlehensvertrages. Sie basiert auf einem Darlehensantrag des potentiellen Darlehensnehmers. Die von einem Kreditinstitut allgemein angebotenen Darlehen sind selbst noch kein Angebot auf Abschluss eines Darlehensvertrages. Die Darlehenszusage für eine Objektbeleihung setzt eine Beleihungsprüfung des Objektes und eine Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers voraus. Bei Personaldarlehen kommt es ausschließlich auf das Ergebnis der Kreditwürdigkeitsprüfung an.

Dienstbarkeit (Grundbuch)

Nutzungsrechte, die zu Lasten eines Grundstückseigentümers gehen und ein anderes Grundstück oder einen Dritten zur Teilnutzung berechtigen. Der belastete Grundstückseigentümer ist zum Dulden oder Unterlassen verpflichtet. Es gibt drei Typen der Dienstbarkeit: die Grunddienstbarkeit (z. B. Wegerechte, Überfahrtsrechte, Leitungsrechte), die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (z. B. Wohnrecht) und den Nießbrauch. Dienstbarkeiten müssen als sogenannte dingliche Rechte ins Grundbuch eingetragen werden. Sie entstehen erst mit dieser Eintragung. 

DIN

DIN = Deutsches Institut für Norm (Sitz Berlin). Das Institut befasst sich mit der Formulierung von Regeln der Technik, die auf freiwilliger Basis angewendet werden. Neben VOB gibt DIN u. a. Regeln für das Bauwesen heraus. Bekannte DIN-Normen sind die DIN 277 vom November 1950 (umbauter Raum) und Mai 1973 / Juli 1987 (Berechnung von Grundflächen und Rauminhalte) und die DIN 283 (Berechnung der Wohn- und Nutzflächen – außer Kraft gesetzt, aber dennoch angewendet). Auch die BM-F ist unter Mitwirkung des Instituts entstanden. 

Direktversicherer

Direktversicherer vertreiben ihre Versicherungsprodukte „direkt“ ohne Einschaltung eines Außendienstes. Bei solchen Versicherungsunternehmen ist der Versicherungsschutz zwar preiswerter als bei Assekuranz mit Außendienst. Dafür muss der Kunde auf eine Beratung verzichten.

Disagio (Damnum)

Disagio ist der Differenzbetrag zwischen Darlehenssumme und Auszahlungssumme. Ein Disagio von 5 % bedeutet beispielsweise, dass von einem Kredit nur 95 % ausgezahlt werden, aber 100 % zurückgezahlt werden müssen. Bei einem Disagio handelt es sich um vorweggenommene Zinsen oder Kreditbearbeitungsgebühren. Für Selbstnutzer lohnt sich ein Disagio in der Regel nicht, da es keine steuerlichen Wirkungen entfalten kann. Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehört es zu den Werbungskosten. Wenn vor Ablauf der Zinsbindungsdauer das Darlehen zurückbezahlt und damit das Disagio noch nicht „verbraucht“ ist, führt die Rückvergütung dieses Disagioteils aber wieder zu einem zu versteuernden Einkommen. 

Disagiosplitting

Aufteilung eines Disagios in einen ausgewiesenen Teil und eine Bearbeitungsgebühr. Der Vorteil dieser Berechnungsmethode für das Kreditinstitut: Während das Disagio lediglich auf die Zinsbindungsfrist (z. B. 10 Jahre) verteilt wird, kann die Bearbeitungsgebühr über die gesamte Kreditlaufzeit (zwischen 25-30 Jahre) verteilt werden. Im Ergebnis fällt der Effektivzins beim Splitting also deutlich niedriger aus. Die Kostenbelastung für den Bauherrn bleibt jedoch gleich hoch. 

Diskontsatz (Basiszinssatz)

Zinssatz, zu dem die Deutsche Bundesbank Wechsel von den Kreditinstituten bis 23.12.1998 angekauft hat. Durch Einführung des EURO wurde der Diskontsatz im Diskontsatz-Überleitungsgesetz für die Übergangszeit bis 31.12.2001 durch einen Basiszinssatz der EZB ersetzt. Soweit auf den Diskontsatz in Verträgen Bezug genommen wird, gilt nunmehr der Basiszinssatz. Diese gesetzliche Änderung begründet keinen Anspruch auf Vertragskündigung.

Drempel

Außenwandhöhe eines Dachraumes zwischen oberster Geschossdecke und dem zur Vergrößerung des Dachraumes angehobenen Dach („Kniestock“).

Effektiver Jahreszins

Nach der Preisangabenverordnung sind Anbieter von Krediten verpflichtet, unaufgefordert neben den Darlehenskonditionen den „effektiven Jahreszins“ bzw. – bei Darlehen, bei denen der Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt ist – den „anfänglichen effektiven Jahreszins“ zu nennen. Er besagt, wieviel ein Darlehen tatsächlich kostet. Beim Effektivzins müssen durch den Kredit entstandene Kosten wie Darlehens-/Bearbeitungsgebühr oder Disagio eingerechnet sein. Dadurch liegt der Effektivzins immer über dem Nominalzins.

Der Effektivzins weist für den Bauherren oder Käufer gewisse Mängel auf, da bestimmte Nebenkosten des Kredits (Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Kontoführungsgebühren) nicht bei seiner Berechnung berücksichtigt werden. Klar ist auch, dass Kosten der Darlehensabsicherung (etwa für die Grundschuldbestellung) nicht in die Berechnung einfließen. Doch ist er neben der Restschuldfeststellung nach dem Ende der Zinsbindung der beste Vergleichsmaßstab für Darlehensangebote der Banken oder Versicherungen. 

Eigenheimzulage

Die Eigenheimzulage ist eine staatliche Förderung, mit der die Eigentumsquote in Deutschland (Quote der von Eigentümern selbst genutzten Wohnungen) erhöht werden soll. Gefördert werden sollen dadurch die sog. Schwellenhaushalte. Wer ein Haus oder eine Wohnung baut oder vom Bauträger erwirbt und selbst nutzt, erhält nach dem Eigenheimzulagengesetz diese Förderung. Darüber hinaus erhalten Familien mit Kindern während des achtjährigen Förderzeitraums Kinderzulage. Außerdem fördert der Staat auch Ökoanlagen, die natürliche Ressourcen besser nutzen bzw. den Energiebedarf einschränken. Gefördert werden solche Eigenheimbauer oder Eigenheimerwerber, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten.

Wer die Zulage erhalten will, muss einen Antrag beim Finanzamt stellen. Dazu ist bis zum Ende des zweiten Jahres nach dem Einzug Zeit. Das Finanzamt zahlt die Zulage dann unabhängig von der Steuererklärung jeweils am 10. März eines Jahres aus.

Eigenkapital (Baufinanzierung)

Unter Eigenkapital sind die vom Bauherrn angesparten liquiden Mittel zu verstehen, die zur Finanzierung beim Hausbau oder Hauskauf eingesetzt werden können. Als Eigenkapitalersatz gelten Darlehen von Verwandten, Arbeitgeberdarlehen und bestimmte öffentliche Mittel wie z. B. Familienzusatzdarlehen. Um ein Haus finanzieren zu können, erwartet die Bank meistens ein Eigenkapital von 20 – 30 %. 

Eigenleistungen

Neben dem Eigenkapital kommen als Eigenleistungen bei der Finanzierung von Bauvorhaben eigene Sach- und Arbeitsleistungen („Muskelhypothek“) des Bauherrn und seiner Angehörigen sowie die Einbringung des eigenen Baugrundstücks in Betracht. Eigenleistungen werden im Finanzierungsplan berücksichtigt. Der aus eigenen Arbeitsleistungen bestehende Finanzierungsbeitrag kann steuerlich nicht in Ansatz gebracht werden. Ist die Immobilie vermietet, dann kann der bei einer Renovierung entstandene Materialaufwand steuerlich zu den Werbungskosten hinzugerechnet werden. 

Eigenleistungsausfallversicherung

Der Privatbauherr, der die Finanzierung seines Hauses durch Erbringung von Eigenleistungen ergänzen will, kann sich für Fälle, in denen er unverschuldet arbeitslos wird oder durch Unfall, Krankheit oder Tod die Eigenleistungen nicht mehr erbringen kann, durch Abschluss einer Bauherren-Eigenleistungsausfallversicherung absichern. 

Einfamilienhaus

Das Einfamilienhaus ist ein Haus, das eine Wohnung enthält. Es kommt in mehreren Gestaltungsformen vor. Der Typ des freistehenden Einfamilienhauses ist am beliebtesten. Daneben gibt es als Grundtypen das Doppelhaus (zwei aneinander gebaute Einfamilienhäuser) und das Reiheneinfamilienhaus als Reihenmittel- oder Reiheneckhaus. Auf Qualitätsunterschiede weisen Begriffe wie Siedlungshaus (meist eineinhalbstöckige freistehende Häuser mit großen Nutzgärten) oder „Villa“ hin, wobei der Begriff der Villa als Domizil für einen betuchten Eigentümer sicher nicht in Vergleich gesetzt werden kann mit einer altrömischen Villa. “Landhäuser“ sind in der Regel Einfamilienhäuser auf dem Lande, die in einer gewissen Distanz zur Stadt gelegen sind, aber im Gegensatz zu „Ferienhäusern“ (die keine Einfamilienhäuser sein müssen) von freiheits- und naturliebenden Eigentümern oder Mietern ständig bewohnt werden. Nicht zum Typ der Einfamilienhäuser gehört das Wochenendhaus, das normalen Wohnansprüchen in der Regel nicht genügt. 

Einkommensgrenzen

Die Festlegung von Einkommensgrenzen ist ein Mittel, den Bezieherkreis von staatlichen Förderungsmitteln oder steuerlichen Vergünstigungen einzugrenzen. Bei der Förderung durch die Eigenheimzulage kommt es auf eine bestimmte Höhe des „Gesamtbetrags der Einkünfte“ an, unter der Bauherren und Erwerber staatliche Zulagen erhalten. Auch in anderen Bereichen der staatlichen Förderung, z. B. bei der Zahlung einer Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmersparzulage, wird die Zahlung von bestimmten Einkommensgrenzen, die in der Höhe variieren, abhängig gemacht. Die Einkommensgrenzen, die entscheiden, ob jemand zu den Berechtigten für eine Sozialwohnung gehört, werden im II. Wohnungsbaugesetz wieder anders gezogen. 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

„Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ (Anlage V zur Einkommenssteuererklärung) ist eine der insgesamt sieben Einkunftsarten, die das Einkommensteuergesetz kennt. Es handelt sich um Überschusseinkommen, die sich aus der Saldierung von Einnahmen und Werbungskosten ergeben und die aus Grundstücken, Gebäuden, Wohnungen und anderen

Immobilien (z. B. Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds) stammen, soweit sie nicht Bestandteil des Betriebsvermögens sind. 

Einlage, unverzinsliche (Bausparvertrag)

Einige Bausparkassen bieten Tarife an, bei denen anstelle einer Abschlussgebühr eine Einlage auf ein unverzinsliches Sonderkonto einbezahlt wird. Diese Einlage wird

a)      bei Verzicht auf das Bauspardarlehen an den Bausparer zurückbezahlt oder

b)      bei Darlehensauszahlung von der Bausparkasse vereinnahmt.

Diese Verfahrensweise ist besonders für Bausparer interessant, die bei Abschluss noch nicht genau wissen, ob sie den Vertrag zum Bauen verwenden werden.

Einliegerwohnung

Bezeichnung für Wohnungen in Eigenheimen, besonders in Dach- und Kellergeschossen, die vermietet sind. Für diesen Teil des Gebäudes gelten die steuerlichen Bestimmungen für vermietetes Wohneigentum, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Das Finanzamt erkennt die Räumlichkeiten nur als Wohnung an, wenn es sich um mehrere Räume handelt, die das Führen eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Die Räume müssen demnach baulich abgeschlossen sein, einen eigenen Zugang haben und über notwendige Nebenräume, wie mindestens einen Raum mit Kochgelegenheit, ein Bad oder eine Dusche und eine Toilette verfügen.

Bewertungsrechtlich ist eine Einliegerwohnung dann Bestandteil eines Zweifamilienhauses.

Elementarschadenversicherung

Die Elementarschadenversicherung gewährt zusätzlichen Versicherungsschutz vor den Folgen von Erdbeben, Erdrutsch, Lawine usw. Dieser Schutz ist in der normalen Wohngebäudeversicherung nicht enthalten und muss deshalb zusätzlich vereinbart und bezahlt werden. 

Energieeinsparverordnung (EnEV)

Die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) trat im Februar 2002 in Kraft und löste damit die alte Wärmeschutzverordnung WSchV 95 ab. Damit wird im Neubaubereich das Niedrigenergiehaus zum Standard. Ziel der EnEV ist es, das Anforderungsniveau der geltenden Wärmeschutzverordnung nochmals um 25 bis 30 Prozent anzuheben, wobei die EnEV im Wesentlichen den Primärenergiebedarf eines Neubaus begrenzt. Dieser Wert wird von der Qualität des Heizsystems und der Dichtheit des Gebäudes bestimmt und berücksichtigt Verluste des eingesetzten Energieträgers bei der Umwandlung von Primär- zu Endenergie. Aus diesem Grund ist zum Beispiel das Heizen mit Strom nur noch unter stark erhöhten Auflagen möglich. Bei der Umwandlung in Strom entstehen im Kraftwerk rund 60 Prozent Verluste. Wie letztlich der zugelassene Primärenergiebedarf unterschritten wird, entweder durch Maßnahmen zum Wärmeschutz oder moderne Heizungstechnik, lässt die EnEV offen. Der Bauherr kann hier selbst entscheiden. Durch die Wahl einer besonders sparsamen Heizungstechnik, zum Beispiel Erdgas-Brennwerttechnik, kann er von hohen Anforderungen an den Wärmeschutz entlastet werden. Auch mit der EnEV werden die bewährten Systeme der letzten Jahre, etwa Niedertemperaturgeräte, Warmwasserspeicher und Fensterlüftung, die geeigneten Lösungen sein. Die EnEV belohnt den Einsatz einer optimierten Anlagentechnik mit Nachlässen beim baulichen Wärmeschutz. Oftmals erfüllt man durch Wahl einer effizienten Anlagentechnik die Anforderungen der EnEV mit einem günstigeren Preis-Leistungs-Verhältnis als durch Einsatz besonderer Wärmedämmung. 

Erbbaugrundbuch

Mit Bestellung eines Erbbaurechts an einem Grundstück muss für dieses Recht ein eigenes Grundbuch – das Erbbaugrundbuch – eingerichtet werden. Es ist ebenso aufgebaut wie das Grundbuch für Grundstücke. Auf dem Deckblatt steht in Klammern das Wort Erbbaugrundbuch. Ins Bestandverzeichnis wird ebenfalls die Bezeichnung Erbbaurecht und das belastete Grundstück, der Inhalt des Erbbaurechts einschließlich etwaiger Zustimmungserfordernisse für Belastungen, Veräußerungen und dergl. durch den Grundstückseigentümer sowie der Eigentümer des belasteten Grundstücks eingetragen. Abteilung 1 enthält den Inhaber des Erbbaurechts. Die Eintragungen in den übrigen Abteilungen entsprechen denen des Grundbuchs für Grundstücke. 

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht verleiht dem Berechtigten das Recht, auf oder unter fremdem Grundstück ein „Bauwerk“ zu haben. Dieses ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Eine Zerstörung des Gebäudes hätte aber auf das Erbbaurecht keinen Einfluss. Das Bauwerk ist Eigentum des Erbbauberechtigten. Im Normalfall wird es an einem unbebauten Grundstück begründet. Der Berechtigte wird im Erbbauvertrag zur Errichtung eines in seiner Nutzungsart bestimmten Gebäudes verpflichtet. Weitere Pflichten können sich beziehen auf die Instandhaltung, Versicherung, Tragung der öffentlichen lasten, Wiederaufbau bei Zerstörung, Heimfallanspruch des Erbbaurechtgebers bei Vertragsverletzung, Laufzeit, Erbbauzins, Vorrecht des Erbbauberechtigten bei Erneuerung des Erbbaurechts nach Ablauf, eine etwaige Verpflichtung des Erbbaurechtgebers zum Verkauf des Grundstücks an den Erbbauberechtigten usw.

Das Erbbaurecht kann auch an einem bebauten Grundstück begründet werden. Auf diese Weise erfolgt eine eigentumsrechtliche Trennung zwischen dem Grund und Boden und dem Gebäude. Außerdem ist die Begründung von Eigentümererbbaurechten möglich. In einem solchen Fall sind Erbbaurechtsgeber und Berechtigter identisch. Von dieser Möglichkeit wird häufig Gebrauch gemacht, um im Zuge der Durchführung eines Bauvorhabens eine einheitliche Verkaufsgrundlage für die zu errichtenden Hauseinheiten vorzubereiten.

Das Erbbaurecht war früher ein Instrument zur Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungskreise mit Wohneigentum. Der Vorteil bestand darin, die Kosten für das Baugrundstück nicht aufbringen zu müssen. Der Erbbauzins, der sich aus dem Wert des Baugrundstücks errechnet, betrug regelmäßig 5,5 %. In neuerer Zeit wird das Erbbaurecht auch im Gewerbeimmobilienbereich eingesetzt. Der vereinbarte Erbbauzins liegt hier in der Regel höher.

Das Erbbaurecht kann auch unentgeltlich vergeben werden. Wird aber ein Erbbauzins vereinbart, erfolgt die Absicherung über eine Reallast, die in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs eingetragen wird.

Das Erbbaurecht selbst kann im Grundbuch des Erbbaurechtgebers nur an 1. Rangstelle eingetragen werden. 

Erbbauzinsen

Erbbauzinsen sind die im Erbbauvertrag vereinbarte Gegenleistung des Erbbauberechtigten für das Recht, das Grundstück des Erbbaurechtsgebers baulich nutzen zu können. Der Erbbauzins wird im Grundbuch durch Eintragung einer („Erbbauzinsreallast“) abgesichert.

Erbbauzinserhöhungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel können ebenfalls in die Reallast mit einbezogen werden (Früher konnten Ansprüche auf Erbbauzinserhöhungen nur über eine weitere Vormerkung zur Eintragung einer Reallast abgesichert werden). Dient das Erbbaurecht Wohnzwecken, müssen zwischen den Erhöhungen des Erbbauzinses jeweils mindestens drei Jahre verstreichen. Die Erhöhung darf auch nicht „unbillig“ sein. Sie wäre es, wenn sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausginge. Maßstab für diese Änderung ist nach der Rechtsprechung einerseits die Änderungsrate beim Preisindex für die Lebenshaltung und andererseits die Änderung der Einkommen der Industriearbeiter und der Angestellten. Aus den beiden prozentualen Änderungsraten ist ein Mittelwert zu bilden.

Wertsicherungsklauseln sind nach der Preisklauselverordnung genehmigungsfrei, wenn der Erbbauvertrag mindestens auf 30 Jahre abgeschlossen wird. Erbbauzinsen gehören wie Darlehensgebühren, Bausparkassendarlehenszinsen oder Bürgschaftsgebühren zu den Werbungskosten, die das Finanzamt anerkennt. Erhöhen sich Erbbauzinsen, können sie allerdings im freifinanzierten Wohnungsbau nicht auf Mieter umgelegt werden. 

Erbe und Grundbuch

Bei Tod des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers wird das Grundbuch unrichtig. Der Erbe muss einen Antrag auf Berichtigung stellen. Grundsätzlich muss der Erbe dazu einen Erbschein oder ein bedenkenfreies notarielles Testament vorlegen. Besteht eine Erbengemeinschaft, die sich noch nicht aufgeteilt hat, so werden diese Erben in ungeteilter Erbengemeinschaft („zur gesamten Hand“) als Eigentümer eingetragen. Eine Aufteilung in Bruchteilseigentum muss besonders beantragt werden. 

Erbpacht

Erbpacht ist ein dingliches Recht aus der Zeit vor 1900, das weder in das BGB noch in die Grundbuchordnung übernommen, sondern durch das Einführungsgesetz zum BGB dem landesrechtlichen Regelungsbereich zugeteilt wurde. Erbpachtverträge spielen heute keine Rolle mehr. Der Begriff wird jedoch umgangssprachlich nach wie vor auch für das Erbbaurecht verwendet, was zu Missverständnissen führen kann. Geblieben ist im BGB die rein schuldrechtliche Regelung des Pachtvertrages, der jedoch keine bauliche Nutzung des Pachtgrundstücks vorsieht. 

Erschließung – Erschließungsbeitrag

Herstellung der Erschließungsanlagen (Straßen, Wege, Plätze, Anlagen der Versorgung mit Wasser, Strom, Gas, Anlagen der Entsorgung, Entwässerung u. a.). Die Versorgungs- und Entsorgungsanlagen werden jeweils bis zur Grundstücksgrenze der „Anlieger“ gelegt. Damit gebaut werden kann, muss die Erschließung des Grundstücks gesichert sein. Die der Gemeinde entstehenden Erschließungskosten kann sie bis zur Höhe von 90 % als Erschließungsbeitrag an die Grundstückseigentümer weiterberechnen. Die Beitragspflicht besteht für Grundstücke, die bebaut werden dürfen, selbst wenn mit dem Bau noch nicht begonnen ist, die Erschließungsanlagen aber fertiggestellt sind. Wird die Erschließung im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages von einem Unternehmen („Erschließungsträger“) durchgeführt, kann dieses sich verpflichten, die gesamten Erschließungskosten zu übernehmen. 

Estrich

In Räumen über dem Bodenunterbau aufgetragene Schicht aus Zement, Gips oder Gussasphalt. Er bildet die Trägerschicht für Parkett, Fliesen und Teppichböden. Eine zusätzliche Wärme- und Schalldämmung kann durch sogenannten schwimmenden Estrich erreicht werden, der mit Dämmstoffen aus Faserplatten unterlegt wird. 

Exposé

Das Exposé ist die Beschreibung eines Objektes, das von einem Makler angeboten wird. Es unterscheidet sich vom Prospekt dadurch, das sich die Exposéinformationen auf ein bestehendes Objekt beziehen, das der Besichtigungskontrolle unterworfen ist, während ein Prospekt ein Vorhaben beschreibt, das erst durchgeführt wird. Das Exposé erfüllt folgende Funktionen:

• Mit seiner Hilfe erfüllt der Makler die ihm durch die MaBV auferlegte Informationspflicht gegenüber Kauf- und Mietinteressenten.
  

• Die Information der Interessenten erzeugt ein Mindestmaß an Markttransparenz.

• Darüber hinaus wird das Exposé als Mittel der Objektwerbung und vielfach auch als Mittel der Firmenwerbung eingesetzt.

Eine Vorschrift über Aufbau und Form des Exposés existiert nicht. Im allg. enthält es eine Lagebeschreibung, eine Grundstücks- und Gebäudebeschreibung, eine Darstellung der Wert- und Nutzungsdaten sowie die Objektangebotsdaten. Ob in das Exposé auch die Provisionsbedingungen des Maklers aufgenommen werden sollen, ist lediglich im Hinblick auf die Informationsfunktion des Exposés zu bejahen. Eine rechtliche Bedeutung kommt einem solchen Provisionshinweis nicht zu, da das Exposé als faktisches Objektangebot und nicht als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags aufgefasst wird.

Unterschieden wird zwischen Kurz- und Langexposés. Kurzexposés dienen im allg. der Information anderer Makler im Rahmen von Gemeinschaftsgeschäften und einer Vorabinformation von Interessenten. Langexposés enthalten alle Daten, für die im allgemeinen auf Kundenseite ein Informationsinteresse besteht. Soweit das Exposé die Funktion eines Mittels der Objektwerbung erfüllt, gilt der Grundsatz, dass es „Spiegelbild der Wirklichkeit“ sein soll und die Daten besonders herauszustellen sind, die für die Zielgruppe von besonderem Interesse sind. Der Makler haftet für die Richtigkeit der Angaben im Exposé, wenn er nicht zum Ausdruck bringt, dass es sich bei den Angaben im Exposé um Angaben des Eigentümers bzw. Dritter handelt. Ein Haftungsschluss für eigene Angaben des Maklers ist nicht möglich. 

Fälligkeit

Die Fälligkeit bezieht sich auf den Zeitpunkt, zu dem ein Vertragspartner die von ihm geschuldete Leistung zu erbringen hat. Die Fälligkeit ist im Bauvertragsrecht unterschiedlich geregelt. So wird der Werklohn der Handwerker und Bauunternehmer nach BGB-Vertrag mit der Abnahme der Bauleistung fällig. Bei einem VOB-Vertrag kann der Vertragspartner ggf. Abschlagszahlungen verlangen. Die Schlusszahlung muss lediglich binnen zweier Monate, nachdem eine nachprüfbare Rechnung vorgelegt wurde, beglichen werden. Das Architektenhonorar setzt ebenfalls die abnahmefähige Erbringung der Leistung und die Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung voraus.

Im Mietrecht wird in der Regel eine Vorfälligkeit hinsichtlich der Mietzinszahlungen vereinbart (am Anfang eines Monats, nicht am Ende, wie das Gesetz es vorsieht). Beim Makler wird der Provisionsanspruch fällig, sobald er entstanden ist. 

Fassade

Außenfront einer Immobilie an der Straßenseite. Der Fassade kommt insofern eine besondere Bedeutung zu, als sie dem Betrachter den ersten Eindruck vom Gebäude vermittelt und von den Mietern oder Eigentümern häufig zur Unternehmensdarstellung genutzt wird. Zudem hat die Fassade eine klimatechnische Funktion. 

Fertigstellungstermin

Dem steuerlichen Fertigstellungstermin für ein Gebäude kommt eine besondere Bedeutung im Rahmen der degressiven AfA zu. Diese gewährt das Finanzamt nur dann, wenn das Objekt im Jahr der Fertigstellung angeschafft wurde. Der Anschaffungszeitpunkt ist in diesem Fall der Tag des Besitzübergangs. Fertiggestellt ist eine Wohnung dann, wenn sie nach Abschluss der wesentlichen Bauarbeiten bewohnbar ist. Ob sie bereits durch die Baubehörde abgenommen ist, ist steuerlich unerheblich. Zieht der Eigentümer bereits in das Haus ein, bevor wichtige Arbeiten abgeschlossen sind, so gilt das Objekt als nicht fertiggestellt. Solche wichtigen Arbeiten sind z. B. Türen oder Fenster, sanitäre Einrichtungen oder der Anschluss an die Versorgungsleitungen. Es muss die Möglichkeit zum Anschluss einer Küche bestehen. Geringfügige Restarbeiten schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch, ob die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Eigentumswohnungen schon vorliegt und ob die Teilungserklärung schon abgegeben ist. Durch das Zurückhalten solcher Maßnahmen lässt sich die steuerlich bedeutsame Fertigstellung einer Wohnung nicht hinauszögern. 

Festbetragsdarlehen

Beim Festbetragsdarlehen handelt es sich um ein Darlehen, das am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe z. B. aus einer fälligen Lebensversicherung, dem zugeteilten Bausparvertrag oder anderen Mitteln zurückgezahlt wird. Während der Darlehenslaufzeit zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen. 

Festpreis

Der Festpreis ist ein vertraglich vereinbarter Preis für ein endgültig fertiggestelltes Objekt. Wurde ein Festpreis vereinbart, darf der Bauträger in der Regel keinerlei zusätzliche Forderungen an den Käufer stellen. Eine Festpreisabsprache in einem Vertrag kann dadurch modifiziert werden, dass bestimmte Bereiche ausgenommen werden z. B. erwartete Erschließungsbeiträge, deren Höhe noch nicht feststehen. 

Feuerversicherung (Brandversicherung)

Bereits der Rohbau kann durch eine Feuerversicherung gegen etwaige Brandschäden versichert werden. Nach Fertigstellung kann die Feuerversicherung in eine verbundene Gebäudeversicherung einbezogen werden. Mit dieser Police sind dann nicht nur Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Flugzeugabsturz abgedeckt, sondern auch Sturm- und Hagelschäden, Schäden durch austretendes Leitungswasser. Eine Feuerversicherung sollte jeder Gebäudeeigentümer abschließen. Bei einer Eigentumswohnanlage gehört der Abschluss einer solchen Versicherung zur „ordnungsmäßigen Verwaltung“, die von jedem einzelnen Eigentümer verlangt werden kann. Versichert sind sowohl Schäden, die am Gemeinschaftseigentum entstehen, als auch Schäden am Sondereigentum. Schäden am Hausrat müssen allerdings durch eine eigene Hausratversicherung abgedeckt werden. 

Finanzierungskosten

Zu den Finanzierungskosten gehören Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Disagio, Finanzierungsmaklerprovisionen, Zuteilungsgebühren, Grundschuldbestellungskosten beim Notar und Grundbuchamt, Geldbeschaffungskosten, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren. 

Finanzierungsplan

Der Finanzierungsplan besteht in der Zusammenstellung aller Kosten (Gesamtkosten), der Gegenüberstellung der dafür bereitzustellenden Eigen- und Fremdmittel sowie dem sich hieraus ergebenden jährlichen / monatlichen Kapitaldienst (Belastung aus dem Kapitaldienst).

Moderne Finanzierungspläne geben auch einen Überblick über die voraussichtliche Entwicklung der Darlehensstände während der ganzen Darlehensphase und die sich hieraus ergebenden Belastungsverschiebungen.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan ist der „vorbereitende Bebauungsplan“. Er bezieht sich auf das ganze Gemeindegebiet und stellt neben der tatsächlich gegebenen die beabsichtigte Bodennutzung einer Gemeinde dar. Er enthält keine verbindlichen „Festsetzungen“ wie der Bebauungsplan. Dargestellt werden können sowohl Bauflächen (allgemeine Art der Nutzung) als auch Baugebiete (besondere Art der baulichen Nutzung). Darüber hinaus werden die Flächen für den örtlichen und überörtlichen Verkehr, Einrichtungen des Gemeinbedarfs, Flächen für Versorgungsanlagen und Abwasserbeseitigung, Grünflächen, Parkanlagen, land- und forstwirtschaftliche Flächen usw. dargestellt. Manche Flächennutzungspläne enthalten auch Maße der baulichen Nutzung, die allerdings keinen verbindlichen Festsetzungs- sondern ebenfalls nur Darstellungscharakter haben. Zu den Flächennutzungsplänen gehört auch ein Erläuterungsbericht. Flächennutzungspläne haben – im Gegensatz zu Bebauungsplänen – nicht den Charakter einer Satzung, Rechtsansprüche kann der Bürger hieraus nicht ableiten. Flächennutzungspläne müssen jedoch genehmigt werden. Die Genehmigung kann nur aus Rechtsgründen versagt werden.

Werden Flächennutzungspläne erstellt oder geändert, sind die Bürger und die Träger öffentlicher Belange (z. B. Fachbehörden, Gewerbeämter, Industrie- und Handelskammern) „frühzeitig“ zu hören („vorgezogene Bürgerbeteiligung“). Ein Bebauungsplan ist aus den Vorgaben des Flächennutzungsplanes zu entwickeln. Sollen dort Festsetzungen getroffen werden, die nicht den Vorgaben entsprechen, ist zuvor der Flächennutzungsplan zu ändern.

Flächennutzungspläne haben auch für Makler und Bauträger einen hohen Informationswert. In vielen Städten und Gemeinden kann er käuflich erworben werden.

In den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sind Flächenutzungspläne auch gleichzeitig Regionalpläne. 

Flur

Flur ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, unter dem im Liegenschaftsbuch die zugehörigen Flurstücke in aufsteigender Nummernfolge aufgeführt sind. Mehrere Flure bilden eine Gemarkung. 

Flurbereinigung

Neuordnung landwirtschaftlicher Flächen zum Zweck der Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen sowie zur Förderung der allgemeinen Landeskultur und Landesentwicklung. Grundlage ist das Flurbereinigungsgesetz. 

Flurbezirke

Die Flurbezirke beruhen auf Unterteilungen einer Gemarkung. Jeder Flurbezirk teilt sich in mit Nummern versehene Flure und diese wieder in Flurstücke auf. Gemarkungen können aber auch unmittelbar aus einer Anzahl von Fluren bestehen. 

Flurstück

Ein Flurstück ist der Teil einer Flur, der von Linien eingeschlossen und im Kataster mit besonderer Nummer aufgeführt ist. Ein Flurstück darf nicht Flächen aus verschiedenen Grundstücken umfassen. Mehrere Flurstücke können jedoch im Grundbuch ein „Grundstück“ bilden.

Das Zuflurstück ist eine Teilfläche, die aus einem Flurstück herausgemessen und mit einem anderen verschmolzen wurde. Abtrennung und Verschmelzung werden unmittelbar hintereinander ins Grundbuch eingetragen. (Bestandteilszuschreibung) 

Freibetrag/Freigrenze (Steuersystem)

Freibetrag ist ein von einer steuerlichen Bemessungsgrundlage abziehbarer Betrag. Auf der Lohnsteuerkarte können Freibeträge für verschiedenste Belastungen eingetragen werden und vermindern so die laufenden Lohnsteuervorauszahlungen. Wichtig: Bei negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist der Freibetrag erst in dem Jahr, welches nach dem Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung beginnt, auf der Lohnsteuerkarte einzutragen. Bei der Freigrenze handelt es sich dagegen um einen Betrag, bis zu dem keine steuerliche Belastung entsteht. Bei Überschreiten der Freigrenze wird Steuer fällig. Eine Freigrenze wird im Gegensatz zu einem Freibetrag nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen. 

Freistellungsauftrag

Jeder Sparer und Kapitalanleger kann den Sparerfreibetrag für Kapitaleinkünfte einschließlich Werbungskostenpauschale bis zu 3.100/6.200 DM (Ledige/Verheiratete) direkt nutzen, indem er seinem Kreditinstitut einen Freistellungsauftrag erteilt. 

Fremdkapital

Sammelbegriff für Finanzierungsmittel, die der Darlehensnehmer von einem Kreditinstitut, einer Bausparkasse oder einem Lebensversicherungsunternehmen ausleiht. Bei Immobiliendarlehen richtet sich das Ausmaß der Beleihung einerseits nach dem Beleihungswert des Objektes und andererseits nach der Bonität des Darlehensnehmers. Durch Bürgschaften kann die Versorgung mit Fremdkapital erweitert werden. Nicht zum Fremdkapital zählen Bausparguthaben und Eigenleistungen in Form einer „Muskelhypothek“ sowie in Anspruch genommene Barzahlungsskonti und Rabatte, soweit sie in der Baukalkulation nicht ausgewiesen sind. 

Garage

Garage ist der Abstellraum für Kraftfahrzeuge. Sie muss den bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Garagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes entsprechen. Unterschieden wird zwischen offenen (mit unmittelbarer verschließbarer Öffnung ins Freie) und geschlossenen Garagen. Unterschieden wird im Bauordnungsrecht auch zwischen Kleingaragen (bis 100 m² Nutzfläche), Mittelgaragen (über 100 bis 1.000 m² Nutzfläche) und Großgaragen (Nutzfläche über 1.000 m²). Duplexgaragen sind Garagen, bei denen durch eine Aufzugsvorrichtung eine PKW-Unterbringung auf zwei Ebenen ermöglicht wird. Garagen werden bei der Ermittlung von Geschossflächenzahlen und Baumassenzahlen nicht angerechnet, sofern sich aus dem Bebauungsplan nichts anderes ergibt. Im Rahmen der zulässigen Grundfläche gehören Garagen zu den baulichen Anlagen, die in dem höchstens

50 % betragenden Überschreitungsbereich errichtet werden können. Besondere Überschreitungen der zulässigen Grundfläche durch Garagen sind in § 21a (3) BauNVO geregelt. Ebenso in der BauNVO geregelt ist die Zahl der zulässigen Garagen in den verschiedenen Baugebieten (§ 12 BauNVO). 

Gebäude

Nach dem Bauordnungsrecht sind Gebäude „selbständig benutzbare, überdachte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet sind, dem Schutz von Mensch und Tier zu dienen“. Dabei kommt es auf die Umschließung durch Wände nicht an. Die Überdachung allein ist ausreichend. Gebäude müssen jedoch eine selbständige baukörperhafte Begrenzung aufweisen und für sich benutzbar sein.

Als einzelnes Gebäude gilt jedes freistehende Gebäude oder bei zusammenhängender Bebauung, zum Beispiel Doppel-, Gruppen- und Reihenhäuser, jedes Gebäude, das durch eine vom Dach bis zum Keller reichende Brandmauer von anderen Gebäuden getrennt ist oder ein eigenes Erschließungssystem (eigener Zugang und eigenes Treppenhaus) und ein eigenes Ver- und Entsorgungssystem besitzt.

Nach der Art der Gebäudenutzung kann vielfältig unterschieden werden, was u. a. in der Gebäudestatistik zum Ausdruck kommt, die folgende Begriffsbestimmung kennt:

Die Gebäude werden unterschieden nach Wohn- und Nichtwohngebäuden. Bei Nichtwohngebäuden handelt es sich um Hochbauten, die überwiegend Nichtwohnzwecken dienen. Zu den Nichtwohngebäuden zählen Anstaltsgebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, nichtlandwirtschaftliche Betriebsgebäude, landwirtschaftliche Betriebsgebäude und „sonstige Nichtwohngebäude“. Unter „sonstige Nichtwohngebäude“ werden Universitäts- und Hochschulgebäude, Gebäude von Sportanlagen, Theater, Kirchen und Kulturhallen nachgewiesen.

Im sachenrechtlichen Sinne sind Gebäude wesentliche Bestandteile von Grundstücken oder Erbbaurechten. In Ausnahmefällen können Gebäude auch „Scheinbestandteile“ sein, wenn sie z. B. aufgrund einer Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer vom Pächter eines Grundstücks für die Dauer des Pachtverhältnisses (also „vorübergehend“) auf diesem errichtet wurden (Beispiele: Speditionsgebäude auf ehemaligem Reichsbahngelände, Kantinengebäude für Bauarbeiter auf einer Großbaustelle).

In den östlichen Bundesländern wurde zur Zeit der DDR ein eigenständiges Gebäudeeigentum begründet. Die Überführung in das Sachenrechtssystem der Bundesrepublik erfolgt nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz entweder durch eine Erbbaurechtslösung oder durch ein Bodenankaufsrecht mit Kontraktionszwang. Es wurden aus Gründen der Rechtssicherheit aber auch reine Gebäudegrundbücher angelegt. 

Gebäudeversicherung

Eine Gebäudeversicherung ist eine Sachversicherung, die sich auf einzelne Gefahrenbereiche bezieht. Umfassenden Versicherungsschutz bietet die Wohngebäudeversicherung an. Sie deckt Schäden ab, die durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Flugzeugabsturz (Zweig Feuerversicherung), ferner Schäden die durch bestimmungswidrig auslaufendes Leitungswasser, Rohrbruch und Frost entstehen (Zweig Leitungswasserversicherung). Hinzu kommen Schäden durch Sturmeinwirkung (ab Windstärke 8) und Hagelschäden. Grundsätzlich werden auch die Kosten für Aufräumen der Schadenstätte und die Abbruchkosten sowie ein etwaiger Mietausfall ersetzt.

Glasschäden und Elementarschäden sind nicht im Versicherungsumfang enthalten.

Gemarkung

Das Gebiet einer Gemeinde wird durch die Gesamtheit der Flurstücke, die zu der Gemeinde gehören, festgelegt. Überwiegend besteht das Gemeindegebiet aus mehreren Gemarkungen. Eine Gemarkung kann aber auch Teile von mehreren Gemeindegebieten umfassen.

Für die Nummerierung wird eine geschlossene Gruppe von Flurstücken jeweils zu einem Nummerierungsbezirk zusammengefasst. Der Nummerierungsbezirk für die Flurstücke im Kataster wird Gemarkung genannt.

Die Gemarkungen werden nach ihrer geographischen Lage benannt. Als Benennung wird möglichst der Name einer Gemeinde, eines Gemeindeteils oder eines gemeindefreien Gebiets verwendet. Sind derartige Möglichkeiten nicht gegeben, so wird die Benennung aus einer für die betreffende Örtlichkeit gebräuchlichen geographischen Bezeichnung abgeleitet. 

Generalübernehmer

Im Baugeschäft ist Generalübernehmer wer die Vorbereitung und Durchführung eines Bauvorhabens ganz (oder teilweise) in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, aber auf dem Grundstück des Bauherrn organisiert. Er selbst erbringt keine Bauleistungen, sondern schaltet hierfür ausschließlich Subunternehmer ein. Erbringt der Generalübernehmer aber Planungsleistungen, spricht man auch von einem Totalübernehmer.

Generalunternehmer

Ein Generalunternehmer ist in der Regel ein Bauunternehmen, das gegenüber dem Bauherrn als einziger Vertragspartner bei der Durchführung eines Bauvorhabens auftritt. Für vom ihm nicht selbst erbrachte Bauleistungen schaltet er auf eigene Rechnung Subunternehmer ein. 

Gesamtbaufinanzierung

Gesamtfinanzierung wird auch als Finanzierung aus einer Hand bezeichnet. Hierbei muss der Bauherr für verschiedene Finanzierungsbausteine (Bausparvertrag, Bankhypothek usw.) nur noch mit einem Institut verhandeln. Eintragung ins Grundbuch, Schätzkosten usw. fallen damit nur einmal an. In ihr Gesamtbaufinanzierungsangebot beziehen Geschäftsbanken neben eigenen, oft kurzfristige Finanzierungsmittel, langfristige Realkredite über Töchter (Realkreditinstitute), Bauspardarlehen über verbundene Bausparkassen und/oder Lebensversicherungs-Darlehen von kooperierenden Versicherungsunternehmen mit ein. Die Gesamtbaufinanzierung ist zwar komfortabler, aber meistens auch teurer, als die vom Bauherrn selbst zusammengestellt. 

Geschossflächenzahl (GFZ) – Geschossfläche (GF)

Die Geschossflächenzahl ist eine von mehreren Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen eines Bebauungsplanes. Sie stellt ein Verhältnis zwischen der Summe der Geschossflächen eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks her. Beträgt sie etwa 1,2, dann bedeutet dies, dass auf einem 1000 m² großen Grundstück 1200 m² Geschossfläche (GF) errichtet werden können. Die Geschossfläche berechnet sich nach den Außenmaßen der Geschosse. Die GFZ streut je nach Baugebietsart zwischen 0,4 (Kleinsiedlungsgebiet) und 3,0 (Kerngebiet). Als Planzeichen im Bebauungsplan wird die GFZ als zulässiges Höchstmaß wie folgt dargestellt: 1,2

Andere Darstellungsform: GFZ 1,2

Geschossflächenzahlen können auch im Flächenutzungsplan Eingang finden. Alternativ zur GFZ kann auch die GF = Geschossfläche dargestellt werden.

Gewährleistung (Bauwerksvertrag – Grundstückskaufvertrag)

Innerhalb der Gewährleistungsfrist ist der Vertragspartner des Bauherrn (z. B. Handwerker) verpflichtet, Baumängel kostenlos zu beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beträgt entweder fünf Jahre beim BGB-Vertrag oder zwei Jahre beim VOB-Vertrag, gerechnet von der Bauabnahme. Die verkürzte Gewährleistung nach VOB kann nur vereinbart werden, wenn auch das übrige Regelwerk der VOB im Wesentlichen Bauvertragsbestandteil wird. Mängel, die in das Abnahmeprotokoll aufgenommen wurden, begründen die Pflicht zur Mängelbeseitigung und gehören nicht zu den Leistungen aus der Gewährleistung.

Beim Grundstückskaufvertrag beträgt die Gewährleistungsfrist ein Jahr. In der Regel wird hier vom Verkäufer jedoch die Gewährleistung ausgeschlossen, was rechtlich zulässig ist. 

Gewerk

Das Baugewerbe besteht nach der amtlichen Statistik aus insgesamt 22 Gewerken (Bauleistungsbereiche) aus dem Bauhaupt- und Ausbaugewerk. Die Mehrzahl der Gewerke gehört zum Hochbau. 

Grundbuch

Öffentliches Register über die im Grundbuchbezirk gelegenen Grundstücke und den mit ihnen verbundenen Rechten (Bestandsverzeichnis), das der Dokumentation der Eigentumsverhältnisse (Abteilung I), der auf den Grundstücken ruhenden Lasten und Beschränkungen (Abteilung II) und der auf ihnen ruhenden Grundpfandrechte (Abteilung III) dient. Für jedes „Grundstück“ i.S.d. Grundbuchrechts wird ein Grundbuchblatt angelegt, das sich in die oben beschriebenen Abteilungen gliedert (Grundbuch organisiert als Realfolium). Es kann aber auch für einen Eigentümer, der über mehrere Grundstücke verfügt, ein Grundbuchblatt angelegt werden (sog. Personalfolium), solange die Übersichtlichkeit nicht darunter leidet. Nicht für alle Grundstücke muss ein Grundbuchblatt angelegt werden. Zu den buchungsfreien Grundstücken zählen Grundstücke der Gebetskörperschaften (Bund, Ländern, Gemeinde), Grundstücke der Kirchen und Klöster aber auch Grundstücke, die im Hinblick auf andere Grundstücke nur eine dienende Funktion haben, z. B. Wege, die von Eigentümern mehrerer Grundstücke benutzt werden.

Das Bestandsverzeichnis enthält die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters wobei häufig Flurstücke unter jeweils einer eigenen Nummer geführt werden. Durch „Zuschreibung“ können aber unter einer laufenden Nummer zwei oder mehrere Flurstücke geführt werden. Darüber hinaus werden „subjektiv dingliche“ Rechte des jeweiligen Eigentümers eingetragen, z. B. das Wegerecht an einem anderen Grundstück. Ebenso werden hier Miteigentumsanteile an einem anderen Grundstück eingetragen (z. B. an gemeinsamen Zuwegen in einer Reihenhaussiedlung), das dann selbst im Grundbuch nicht erfasst ist.

Abteilung I kann unrichtig werden, wenn der eingetragene Eigentümer stirbt. Der Erbe muss die Grundbuchberichtigung beantragen. Zu den Lasten zählen Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallasten und das Erbbaurecht. Beschränkungen sind solche, die das Verfügungsrecht des Eigentümers beschränken etwa bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigentümers. Eine Reihe von eintragungsfähigen Vermerken können ebenfalls auf Beschränkungen hinweisen, etwa der Umlegungs- und der Sanierungsvermerk. Grundpfandrechte beziehen sich auf Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Hypotheken kommen nur noch selten vor, Rentenschulden fast gar nicht. Sofern ein Grundstück „auf Rentenbasis“ verkauft wird, dient als Absicherungsmittel nicht die „Rentenschuld“, sondern die Reallast. Neben dem Grundbuch für Grundstücke gibt es das Erbbaugrundbuch, das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch und das Wohnungserbbaugrundbuch, (bzw. Teileigentumserbbaugrundbuch). Alle Grundbucharten haben die gleiche Einteilungsstruktur. Im Bestandverzeichnis des Erbbaugrundbuchs ist anstelle des Grundstücks das Erbbaurecht, beim Wohnungsgrundbuch/Teileigentumsgrundbuch der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, das Grundstück und das dazugehörende Sondereigentumsrecht und dessen Beschränkungen durch die anderen Wohnungsgrundbücher eingetragen. Einsicht in das Grundbuch kann jeder nehmen, der ein berechtigtes Interesse darlegt (etwa auch der Makler, der einen schriftlichen Makler-Verkaufsauftrag vorlegen kann).

Das Einsichtsrecht bezieht sich auch auf die Grundakte, in denen die Dokumente enthalten sind, die zu den Eintragungen im Grundbuch gehören (z. B. notarieller Kauvertrag). 

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine besondere Unsatzsteuer auf Grundstücksumsätze. Erfasst werden Umsatzvorgänge aller Art. Lediglich unentgeltliche Grundstücksüberlassungen und das Vererben von Grundstücken unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der „Wert der Gegenleistung“ und nur in wenigen Ausnahmefällen der „Wert des Grundstücks“, der dann nach den gleichen Vorschriften berechnet wird wie der für die Erbschaft- und Schenkungssteuer relevante Grundbesitzwert.

Der Wert der Gegenleistung ist beim Kaufvertrag der Kaufpreis einschließlich aller dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (z. B. weiteres unentgeltliches Wohnrecht) und vom Erwerber über den Kaufpreis hinaus zu erbringenden weiteren Leistungen (z. B. Übernahme einer vom Verkäufer geschuldeten Maklergebühr). Beim Tauschvertrag ist es der Wert der Tauschleistung. Werden zwei Grundstücke getauscht, handelt es sich um zwei Grunderwerbsvorgänge. Weitere grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgänge sind das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren, die Vergabe eines Erbbaurechts, die Enteignung von Grundstücken und jede weitere Erwerbsart, die wirtschaftlich einem Grundstücksumsatz gleichkommt (z. B. Einräumung von faktischen Verfügungsrechten über Grundstücke, ohne dass damit im rechtlichen Sinne ein Erwerbsvorgang verbunden ist.

Werden mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile einer grundbesitzhaltenden Gesellschaft in einer Hand vereinigt oder bringt etwa ein Gesellschafter ein Grundstück in die Gesellschaft ein, ist auch dies ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang, wobei hier nicht der Wert der Gegenleistung, sondern der Wert des Grundstücks (Grundbesitzwert und nicht mehr Einheitswert!) Bemessungsgrundlage ist. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 %. Der für die Grunderwerbsteuer maßgebliche Grundstücksbegriff entspricht der bürgerlich rechtlichen Grundstücksdefinition. Ein mitveräußertes Zubehör unterliegt deshalb nicht der Grunderwerbsteuer. Allerdings ist im Kaufvertrag ein entsprechender Antrag an das Finanzamt zu stellen und der Wert des Zubehörs zu beziffern. Das gleiche gilt für alle mitveräußerten beweglichen Gegenstände die nicht Zubehör sind. Verkäufer und Käufer sind hinsichtlich der Grunderwerbsteuer dem Finanzamt gegenüber Gesamtschuldner. In der Kaufvertragsurkunde wird aber in der Regel bestimmt, das der Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht (z. B. Rücktritt von einem Kaufvertrag) wird auf Antrag eine bereits bezahlte Grunderwerbsteuer innerhalb  von 2 Jahren zurückerstattet. 

Grundfläche nach DIN 277/1973/87

Die Norm wird angewendet für Bauwerke (nicht zu verwechseln mit der Grundfläche der BauNV). Ausgegangen wird von der Bruttogrundfläche (BGF) = die Summe der Grundfläche aller Grundrissebenen ohne nicht nutzbare Dachflächen. Die Bruttogrundfläche teilt sich wie folgt auf:

Die Konstruktionsfläche bezeichnet den Teil der BGF, der durch „aufgehende Bauteile“ (Wände, Pfeiler usw.) überdeckt ist.

Die Nettogrundfläche ist der Flächenrest der verbleibt, wenn von der BGF die KGF abgezogen wird. Die Nutzfläche (die sich noch in Haupt- und Nebennutzflächen aufteilt), ist der Teil der NGF, der der Zweckbestimmung des Bauwerkes dient. Die Funktionsfläche stellt den Teil der NGF dar, der der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen dient (z. B. Heizraum). Die Verkehrsflächen dienen dem Zugang zu den Räumen und dem Verkehr innerhalb des Bauwerkes einschl. Fluchtwege. Hieran anknüpfend wurden speziell für Büroflächen und für Handelsflächen Richtlinien entwickelt, die die Terminologie der DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalt – weitgehend übernimmt. 

Grundflächenzahl (GRZ) Grundfläche (GR)

Die Grundflächenzahl ist das Maß der baulichen Nutzung, auf das bei Festsetzungen im Bebauungsplan nicht verzichtet werden kann. Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel m² Grundfläche eines Baugrundstückes mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Beträgt sie etwa 0,4 dann besagt dies, dass von einem 1000 m² großen Grundstück 400 m² überbaut werden dürfen. Für Garagen und Nebenanlagen einschließlich Zufahrten dürften noch weitere 50 % der 400 m² „baulich“ genutzt werden. Die durch bauliche Anlagen versiegelte Bodenfläche beträgt in diesem Fall 600 m². Im Interesse der Vermeidung einer zu starken Bodenversiegelung gibt es eine Kappungsgrenze, die bei 80 % liegt. Wenn in dem genannten Beispiel eine GRZ von 0,7 festgesetzt wäre, dann müssen mindestens 20 % des Baugrundstücks von baulichen Anlagen freigehalten werden. Für Garagen und Nebenanlagen stünden dann nur noch 100 m² zur Verfügung.

Die Gemeinde ist bei Festsetzung der GRZ an baugebietsabhängige Höchstmaße gebunden. Sie schwanken zwischen 0,2 für Kleinsiedlungs- und Wochenendhausgebieten und 1,0 in Kerngebieten. Bei reinen und allgemeinen Wohngebieten beträgt das Höchstmaß 0,4, bei besonderen Wohngebieten sowie Dorf- und Mischgebieten 0,6 und bei Gewerbe- und Industriegebieten schließlich 0,8. Von der zulässigen Grundfläche ist die „überbaubare Grundstücksfläche“ zu unterscheiden. Siehe hierzu das Stichwort „Baufenster“. Die Grundflächenzahl wird im Bebauungsplan als Planungssymbol einfach als Dezimalbruch dargestellt:0,4

Andere Darstellungsform: GRZ 0,4.

Alternativ zur GRZ kann auch die zulässige Grundfläche (GR) in einer absoluten Zahl dargestellt werden, z. B. GR = 400. 

Grundriss

Der Grundriss ist das wichtigste Element der Bauzeichnung, die sich auf die Darstellung eines Geschosses bezieht. Maßstab ist in der Regel 1:100. Daneben gehören zur Bauzeichnung Schnitte (mit Treppenhaus), Ansichten und Lageskizzen. 

Grundschuld

Die Grundschuld ist das heute bei weitem häufigste dingliche Absicherungsmittel für Immobiliendarlehen. Überwiegend handelt es sich dabei um Buchgrundschulden. Ihrem Charakter nach ist die Grundschuld eine Sicherungsgrundschuld. Dabei steht als Sicherungszweck ein Darlehen im Vordergrund. Abgesichert werden aber könnte auch die Erbringung einer Leistung durch den Schuldner. Die Grundschuld muss allerdings betragsmäßig beziffert werden. In einer Zweckbestimmungserklärung gegenüber dem Gläubiger muss der Eigentümer klarstellen, welchen Sicherungszweck die Grundschuld erfüllen soll.

Die Grundschuld gewährt dem jeweiligen Gläubiger das Recht der „Befriedigung aus dem Grundstück“. Das kann geschehen durch Beschlagnahme von Miete, durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. Die Befriedigung erfolgt jedoch lediglich „aus“ dem Grundstück. D. h., dass der Gläubiger gegen den Schuldner keinen direkten Leistungsanspruch hat, sondern nur das Grundstück dafür haftet, dass die Forderungen gegen den Schuldner aus den Erträgen des Grundstückes oder aus dessen Verwertung beglichen werden. Will der Schuldner eine derartige Verwertung seines Grundstückes vermeiden, muss er die Forderungen aus seinem sonstigen Vermögen begleichen.

Der Hauptunterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass die Grundschuld vom Bestand einer schuldrechtlichen Forderung unabhängig (abstrakt) ist. Einer eingetragenen Grundschuld muss nicht einmal eine Forderung zugrunde liegen. So kann sich z B. der Eigentümer eines Grundstückes durch erstrangige Eintragung einer Eigentümergrundschuld Rangstelle und Kreditschaffungsmöglichkeiten sichern. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld kann auch wiederholt für Darlehen verwendet werden. Grundschulden können auch in bestimmten ausländischen Währungseinheiten (Dollar, englische Pfund, schweizer Franken) und natürlich auch in EURO eingetragen werden. 

Grundsteuer

Dauernde Gemeindeabgabe auf Grundeigentum. Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in einem dreistufigen Verfahren. In der ersten Stufe wird der Einheitswert des Grundbesitzes festgestellt. Dieser wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Auf der Grundlage des so berechneten Steuermessbetrages bestimmt die Gemeinde per Satzung, mit welchem Hundertsatz (Hebesatz) sie die Grundsteuer festsetzt. Aufgrund dieses Verfahrens kann die Grundsteuer je nach Wohngemeinde für vergleichbare Objekte unterschiedlich hoch ausfallen.

Die Grundsteuer wird dem jeweiligen Grundstückseigentümer von Seiten der Gemeinde in jeweils vier gleichen Raten in Rechnung gestellt.

Ist der Ertrag, ausgehend vom „normalen Rohertrag“, um mehr als 20 % gemindert, wir die Steuerschuld auf Antrag in Höhe von 80 % der auf die Minderung entfallenden Steuer ermäßigt. Die Ermäßigung kommt nur in Betracht, wenn die Ertragsminderung nicht vom Steuerschuldner zu vertreten ist. 

Grundstück

Unter einem Grundstück versteht man im Rechtssinne einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eine Stelle (Grundbuchblatt) hat oder im Falle von buchungsfreien Grundstücken haben könnte. Es kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Nicht das Grundbuch, sondern das Liegenschaftskataster ist nach der Grundbuchordnung das amtliche Grundstücksverzeichnis. Veränderungen im Grundstücksbestand werden nach einer entsprechenden Berichtigung des Katasters vom Grundbuch übernommen. Die Nutzungsart ist für die rechtliche Definition des Grundstücks nicht relevant.

Im immobilienwirtschaftlichen Sinne handelt es sich bei Grundstücken dagegen um Standorte für Haushalte, Betriebe und Bauwerke öffentlich rechtlicher Körperschaften.

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind alle mit ihm festverbundenen Sachen, insbesondere Gebäude sowie Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen (§ 94 BGB). Eine Ausnahme bildet das Erbbaurecht. Dieses zählt zu den „grundstücksgleichen“ Rechten. Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes – und damit des Grundstücks – sind alle damit festverbundenen Einrichtungen bei deren Entfernung das Gebäude beschädigt oder in seinem Wesen verändert würde. Wurde vom Mieter eines Grundstücks aufgrund einer Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer für die Dauer der Mietzeit ein Gebäude darauf errichtet oder hat ein Bauunternehmer auf dem Baugrundstück des Bauherrn eine winterfeste Bauhütte errichtet, handelt es sich um einen sog. „Scheinbestandteil“ (§ 95 BGB). Unterscheidungskriterium für die Beurteilung, ob ein wesentlicher oder ein Scheinbestandteil vorliegt ist die Antwort auf die Frage, ob die feste Verbindung mit dem Boden auf Dauer oder nur vorübergehend gewollt ist. Dies ergibt sich oft aus Verträgen. Wird ein Grundstück verkauft, gilt im Zweifel das Zubehör als mitverkauft. Beim Zubehör handelt es sich um bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen (§ 96 BGB). Beispiel Mülltonne (wenn sie dem Hauseigentümer gehört), Heizöl im Tank. Bei landwirtschaftlichen Objekten gehört zum Zubehör auch das „lebende und tote Inventar“. Was im Einzelnen als Zubehör gilt, richtet sich nach der örtlichen Verkehrsanschauung. Es müssen darüber im Bundesgebiet also keine einheitlichen Auffassungen bestehen.

Für den auf den Wert des Zubehörs entfallenden Kaufpreisteil muss keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Voraussetzung ist, dass das Zubehör im Kaufvertrag bezeichnet und wertmäßig beziffert und auch ein entsprechender Antrag gestellt wird.

Grundstückskaufvertrag

Beim Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, das Eigentum am Grundstück lastenfrei (sofern Lasten nicht ausdrücklich übernommen werden) auf den Käufer zu übertragen. Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Der Grundstückskaufvertrag besteht in der Regel aus einem Verpflichtungsgeschäft, einem Erfüllungsgeschäft und einer Reihe von deklaratorischen Inhalten (Hinweise durch den Notar).

Das Verpflichtungsgeschäft enthält neben den oben bereits erwähnten Inhalten Regelungen über Kaufpreisfälligkeiten, Voraussetzungen für Kaufpreiszahlung, Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bei Nichtzahlung des Kaufpreises, Auflassungsvormerkung, Besitzübergang, Gewährleistung des Verkäufers (meist Gewährleistungsausschluss), Zusicherung von Eigenschaften, etwaige Übernahme von Lasten oder Grundpfandrechten, Tragung der Erwerbsnebenkosten, Provisionsklausel, Mitwirkung des Verkäufers bei einer etwa erforderlichen Grundpfandrechtsbestellung zur Finanzierung sowie etwaige Rücktrittsvorbehalte.

Das Erfüllungsgeschäft besteht in der Erklärung der Auflassung mit Stellung des entsprechenden Antrags an das Grundbuchamt.

Gemäß § 313 BGB bedürfen alle Verträge, durch welche eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb von Eigentum an Grundstücken verpflichtet werden, der notariellen Beurkundung. Wird mit dem Grundstück auch Inventar verkauft, muss dies mit beurkundet werden. Das Formerfordernis erstreckt sich auf alle Nebenabsprachen, die mit der Grundstücksveräußerung im Zusammenhang stehen. Der notariellen Beurkundungsform unterliegen auch spätere Ergänzungsabreden, es sei denn, der Erwerber ist bereits im Grundbuch eingetragen. So können bei einem Bauträgervertrag Änderungen etwa im Bauvolumen formfrei abgesprochen werden. Wenn der Erwerber bereits im Grundbuch eingetragen ist. Bei Beurkundung eines Kaufvertrages zu anderen als tatsächlich vereinbarten Bedingungen (z. B. niedrigerer Kaufpreis) handelt es sich um ein unwirksames Scheingeschäft. Erfolgt dennoch eine Umschreibung im Grundbuch, wird im Interesses des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs der Formfehler wieder geheilt.

Grundwasser

Unter Grundwasser versteht man das gesamte unterirdische Wasser, egal wo und in welcher Form es sich befindet, ob es fließt oder nicht. Ein hoher Grundwasserstand verteuert nicht selten das Bauen. In solchen Fällen muss der Beton für das Kellerfundament eine besondere Qualität aufweisen („Weißbeton“). 

Guthabenzins (Bausparvertrag)

Als Guthabenzins wird der Zins bezeichnet, mit dem die von den Bausparern angesammelten Guthaben bei den Bausparkassen verzinst werden. Der Zinssatz beträgt je nach Tarif zwischen 2 und 3 %. Je höher der Guthabenzins, um so höher fällt auch der Darlehenszins für das spätere Bauspardarlehen aus. Die Differenz zwischen Guthaben und Darlehenszins beträgt in der Regel 2 %. Guthabenzinsen aus Bausparverträgen sind Kapitalerträge und unterliegen der Kapitalertragsteuer. Wird der Bausparvertrag etwa im Rahmen der Zwischenfinanzierung bereits für ein Immobilienobjekt verwendet, sind die Guthabenzinsen nicht den Einkünften aus Kapitalerträgen, sondern denen aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen.

Haus- und Grundstücksbesitzer-Haftpflichtversicherung

Grundstückseigentümer haben eine allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Danach müssen sie dafür Sorge tragen, dass der Zustand ihres Grundstücks nicht Gefahren in sich birgt, durch die Dritte verletzt oder anderweitig geschädigt werden. Gesetzliche Bestimmungen sehen eine Haftung des Eigentümers vor, wenn z. B. durch Ablösung von Teilen eines Gebäudes oder durch einen Einsturz eines Gebäudes Menschen verletzt oder Sachen beschädigt werden. Während bei Eigentümern von selbstgenutzten Einfamilienhäusern die normale Privat-Haftpflicht in solchen Fällen die Haftung übernimmt, müssen Vermieter eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen, damit sie kein unnötiges finanzielles Risiko eingehen. Bei Wohnungseigentum haftet jeweils die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Versicherung gegen die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist aus diesem Grund eine wohnungseigentumsrechtliche Pflichtversicherung.

Hausratversicherung

Die Hausratversicherung bietet Versicherungsschutz für die Wohnungseinrichtung. Dazu zählt – vereinfacht ausgedrückt – alles, was man bei einem Umzug in einen Möbelwagen packen würde. Der Versicherer zahlt immer dann den Wiederbeschaffungswert, wenn das Hab und Gut in den eigenen vier Wänden durch Brand, Blitzschlag, Sturm, Hagel und Explosion oder auslaufendes Leitungswasser beschädigt oder durch Einbrecher gestohlen wurde – vorausgesetzt, die versicherte Summe reicht aus. Im Schadensfall prüft die Versicherung nicht nach, ob der Hausrat in angemessener Höhe versichert war.

Heiz- und Warmwasserkosten

Heizkosten und Warmwasserkosten zählen zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenverordnung) schreibt zwingend vor, dass 50 bis 70 % der Heizungs- und Warmwasserkosten nach Verbrauch, der restliche Anteil nach Wohn- und Nutzfläche oder umbauten Raum (es kann sich auch um die beheizbare Wohnfläche oder den beheizbaren umbauten Raum handeln), zu verteilen ist.

Herstellungskosten

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes im einkommenssteuerlichen Sinne zählen im Rahmen der Bauerstellung alle Kosten, die nicht Anschaffungskosten für Grund und Boden einschließlich Erschließungsbeiträge sind. Die Summe der Herstellungskosten ist Grundlage für die AfA. Für alle nach Fertigstellung des Gebäudes entstehenden („nachträglichen“) Herstellungskosten können höhere AfA-Sätze geltend gemacht werden, soweit diese der voraussichtlichen Restnutzungsdauer entsprechen. Dies gilt z. B. für eine Modernisierungsmaßnahme in einem Altbau, deren Kosten nicht als Erhaltungsaufwand unmittelbar abgesetzt werden können.

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist eine Rechtsverordnung, die ihre Rechtsgrundlage im Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen hat. Sie gilt für die Berechnung der Entgelte für die Leistungen der Architekten und Ingenieure (Auftragnehmer), soweit sie durch die Leistungsbilder und andere Bestimmungen der Verordnung erfasst sind.

Es handelt sich um insgesamt 13 Leistungsbereiche, wobei die „Leistungen bei Gebäuden, Freianlagen und raumbildenden Ausbauten“ im Vordergrund stehen. Die Honorartafel sieht

5 Zonen vor, die in aufsteigender Reihenfolge den unterschiedlichen Anforderungen an die zu erbringende Leistung entsprechen. Die Honorare staffeln sich außerdem mit zunehmenden Kosten der Gesamtleistung in 18 Staffeln nach oben. Schließlich wird jede der neun Leistungsphasen, die zusammengenommen die Gesamtleistung bilden, noch einmal gewichtet (z. B. Objektüberwachung 31 %, Ausführungsplanung 25 %, Entwurfsplanung 11%). Neben den Grundleistungen kann sich der Architekt noch zu weiteren besonderen Leistungen verpflichten, für die er ebenfalls ein Honorar erhält, das frei vereinbart werden kann.

Hypothek

Die Hypothek ist ein heute kaum mehr vorkommendes Grundpfandrecht, das im BGB ausführlich geregelt ist. Geschätzt wird, dass lediglich 3 % aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind. Die Kenntnis der Regelungen ist deshalb wichtig, weil sie zum großen Teil auch für die heute überwiegend verwendete Grundschuld gelten.

Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek mit einer Forderung verbunden und damit streng akzessorisch. Dabei steht die Forderung im Vordergrund. Das „Accessoir“ ist die Hypothek. Ohne diese Forderung kann die Hypothek nicht entstehen. Hypotheken- und Forderungsgläubiger müssen identische Personen sein.

Hypothekenzins

Bei einer echten Hypothek ist der Hypothekenzins identisch mit dem vereinbarten Darlehenszins. Heute versteht man in der Praxis unter Hypothekenzins den Zins, der für ein langfristiges, durch eine Grundschuld abgesichertes Darlehen bezahlt. Der in die Grundschuldurkunde aufgenommene Zinssatz liegt weit darüber, weil er lediglich den Absicherungsrahmen für einen veränderlichen Darlehenszins darstellt.

Instandhaltung

Unter Instandhaltung versteht man alle Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand eines Objektes und aller Einrichtungen zum Zwecke des bestimmungsmäßigen Gebrauchs bzw. deren Funktionsfähigkeit zu erhalten. Hierzu zählen neben Maßnahmen, die altersbedingten Abnutzungserscheinungen zu beseitigen, auch Wartungsarbeiten. Instandhaltung hat vorbeugenden Charakter. Es soll verhindert werden, das „Instandsetzungsarbeiten“ erforderlich werden. Dabei geht es nach dem Motto: Wer instand hält, braucht nicht instandzusetzen. Instandhaltung wird oft auch als Oberbegriff verwendet, der „Instandsetzung“ mit umfasst (so z. B. die II BV).

Jahresnettomiete

Mietzins pro Jahr, aus dem die Betriebs- und Heizkosten vollständig ausgegliedert sind. Diese Nettomiete wird auch Grundmiete oder Nettokaltmiete genannt.

Kapital-Lebensversicherung

Lebensversicherung, die nicht nur der Todesfallabsicherung, sondern auch der Geldanlage dient. Der Versicherer ist sowohl im Todesfall als auch im Erlebensfall des Versicherungsnehmers zur Leistung verpflichtet. Die Versicherung zahlt grundsätzlich die vereinbarte Versicherungssumme plus Überschussbeteiligung, die sich aus Zins-, Risiko- und Kostenüberschüssen zusammensetzt. Der Gesamtbetrag heißt Ablaufleistung.

Die Kapital-Lebensversicherung kann zur Rückzahlung eines Baudarlehens eingesetzt werden. Dabei tritt der Darlehensnehmer die Ansprüche aus der Kapital-Police an seinen Geldgeber ab. Die Baufinanzierung mit einer Kapitallebensversicherung ist in aller Regel allein beim Erwerb von Mietobjekten sinnvoll, da nur hier die Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd geltend gemacht werden können. 

Katasterbücher

Teil des Katasters. Es setzt sich zusammen aus

• dem Flurbuch (Verzeichnis der Flurstücke in der Reihenfolge der Nummerierung)

• dem Liegenschaftsbuch (Verzeichnis der Grundstücke eines Gemeindebezirks)

• dem Eigentümerverzeichnis und

• dem alphabetischen Namensverzeichnis, das zum Auffinden der Grundstücke eines Eigentümers dient.

Das automatische Liegenschaftsbuch (ALB) oder das (AGLB) wird elektronisch geführt. 

Katasterkarten (Flurkarten)

Katasterkarten enthalten die zeichnerischen Darstellungen der Flure und Flurstücke mit Grenzverläufen und Grenzsteinen in einer Gemarkung. Die Katasterkarten werden heute überwiegend elektronisch geführt (ALK = Automatisierte Liegenschaftskarte, bzw. DFK = digitalisierte Flurkarte). Der Vorteil: Sie sind maßstabsunabhängig und blattschnittfrei. Katasterkarten stellen die Ausgangsbasis für verschiedene Verwendungszwecke dar. (Lagepläne, Leitungspläne, Bebauungspläne, Flächennutzungspläne, Erfassung von Altlasten und Altlastenverdachtsflächen usw.).

KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist eine Körperschaft öffentlichen Rechts. Sie verfügt immer noch über ERP-Mittel, die aus zurückfließenden Darlehen des ursprünglichen European Recovery Program stammen, einer amerikanischen Unterstützungsaktion für den Wiederaufbau des zerstörten Deutschland. Sie vergibt diese als Fördermittel (Darlehen) im Rahmen wirtschaftspolitisch orientierter Programme, z. B. Wohnungsbau-, Existenzgründungs- und Modernisierungsprogramm. Anspruchsberechtigte erhalten vor allem zinsverbilligte Darlehen.

Anschrift: Palmengartenstraße 5-9, 60325 Frankfurt/Main, Tel. 069/74310.

Kinderzulage

Für Familien mit Kindern ist die Kinderzulage eine zusätzliche Förderung, die zusammen mit der Eigenheimzulage nach dem Eigenheimzulagengesetz gewährt wird. Die Kinderzulage ersetzt seit 1.1.1996 das Baukindergeld, das in Kombination mit dem nach § 10e EStG gewährten Sonderausgabenabzug für selbstgenutztes Wohneigentum steuerlich geltend gemacht werden konnte.

Kostenvoranschlag

Unverbindliche Berechnung der voraussichtlichen Kosten durch den jeweiligen Vertragspartner (Handwerker, Bauunternehmer usw.). Diese Vorab-Kalkulation ist keine Garantie, dass der Rechnungsbetrag anschließend genauso hoch ausfällt. Der Handwerker muss den Bauherren lediglich informieren, wenn die geschätzten Kosten wesentlich überschritten werden. Der Bauherr hat in diesem Fall ein besonderes Kündigungsrecht (§ 650 BGB).

Lage

Die Lage ist ein klassisches Qualitätskriterium für eine Immobilie. Zu unterscheiden sind die Makrolage und die Mikrolage, also das räumliche Umfeld in einem weiteren und in einem engeren Sinn. Die Makrolage eines Grundstücks kennzeichnet die „Erreichbarkeiten“ der überregional bedeutsamen Zentren aus der Lageperspektive dieses Grundstücks und legt deshalb Wert auf eine Analyse der Entfernungen und Verkehrsverbindungen (Flughäfen, Autobahnen, Zugverbindungen) zu diesen Zentren. Bei Beurteilung der Mikrolage spielen die kleinräumigen Erreichbarkeiten zwar auch eine Rolle. Je nach Nutzungsart spielen dabei auch noch quantitativ nicht auflösbare weiche Lagefaktoren (Milieu, Attraktivität) eine Rolle.

Bei der Lageanalyse kann ein Zensurierungssystem weiterhelfen. Wenn es beispielsweise darum geht, die Lagequalität eines Einfamilienhauses in den Griff zu bekommen, können die verschiedenen grundlegenden Lagefaktoren gewichtet werden, wobei man sich an einem Lageoptimum orientiert.

Die Lage des Einfamilienhauses würde hier im Vergleich zum Optimum eine noch befriedigende „mittlere“ Wohnlage sein. Nun kann man nach der „Zielbaummethode“ die Orientierungsvorgabe noch weiter auffächern, in dem z. B. die Verkehrslage („Erreichbarkeiten“) in Komponenten „zerlegt“ wird.

Die ist natürlich nur ein Beispiel. Wer sich mit Lageanalysen beruflich befassen muss, der müsste, bevor er solche leitbildhaften Orientierungsvorgaben für verschiedene Objektarten erstellt, die spezielle Raumstruktur erfassen. Man kann Lagespezifika eines Raumes nicht einfach auf andere Räume übertragen.

Lageplan

Der Lageplan gehört zu den Bauvorlagen und Beleihungsunterlagen. Er enthält im Maßstab 1:500 die Grenzen des zu bebauenden Grundstücks und der Umgebungsgrundstücke.

Landesbauordnung

In den Landesbauordnungen der Bundesländer ist das jeweils geltende Bauordnungsrecht kodifiziert. Inhaltlich stimmen sie nur teilweise überein. Vor allem im Bereich des genehmigungsfreien Bauens ist „Bewegung“ in die Landesbauordnungen gekommen. Jede Landesbauordnung wird begleitet von einer Reihe von Nebengesetzen und Verordnungen, die dem Bauordnungsrecht zugehören.

Lebensversicherung

Bei der Lebensversicherung wird zwischen der Kapitallebensversicherung, der Risikolebensversicherung und der privaten Rentenversicherung unterschieden. 

Leistungen, vermögenswirksame

Seit rund 30 Jahren praktizierte Form der Vermögensbildung für Arbeitnehmer. Vermögenswirksame Leistungen werden tariflich oder per Arbeitsvertrag vereinbart und vom Arbeitgeber gezahlt. Die Sparformen sind vom Gesetzgeber vorgegeben (z. B. Bausparvertrag). Zusätzlich zu den vermögenswirksamen Leistungen hat ein Arbeitnehmer unter bestimmten Voraussetzungen (Einkommensgrenzen beachten!) Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage bzw. Wohnungsbauprämie.

Leistungsbeschreibung

Die Leistungsbeschreibung ist neben dem Leistungsverzeichnis eine Grundlage der Vergabe von Bauleistungen. Sie Enthält eine detaillierte Beschreibung der auszuführenden Bauleistungen unter Zugrundelegung der DIN-Normen der VOB Teil C. Zu den weiteren Unterlagen zählen auch Pläne und Skizzen zur Leistungsbeschreibung. Auf der Grundlage der Leistungsbeschreibung werden die zu vergebenden Arbeiten ausgeschrieben. Die einzelnen Angebote der Handwerker und Unternehmer werden auf diese Weise vergleichbar und der Bauherr kann feststellen. Welcher Handwerker in den einzelnen Gewerken die optimalen Konditionen bieten.

Liegenschaftskataster

Amtliches Verzeichnis der Grundstücke im Sinne der Grundbuchordnung, das bei den Katasterämtern geführt wird. Das Verzeichnis enthält im Gegensatz zu den Bestandsverzeichnissen der Grundbücher alle Grundstücke einschließlich Erbbaurecht und Wohnungseigentum. Dies gilt auch für Grundstücke, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. Das Kataster besteht aus den Katasterbüchern und Katasterkarten.

Loggia

Aus dem Italienischen: laubia = Laube. Gemeint ist ein offener, überdachter Freiraum innerhalb der Bauflucht eines Hauses (ein Balkon ragt im Gegensatz dazu über die Baufluchtlinie hinaus).

Löschung

Löschung ist die Beseitigung einer Eintragung im Grundbuch. Die erledigte Eintragung wird jedoch nicht aus dem Grundbuch entfernt, sondern rot unterstrichen oder durchgestrichen. Unter der Spalte „Löschungen“ wird anschließend ein spezieller Löschungsvermerk eingetragen. Damit soll auch später noch erkennbar sein, wann sich welche Eintragungen erledigt haben. Im Zweifel kommt es nicht auf die Rötung, sondern auf die Eintragung des Vermerks an.

Die Löschung muss von demjenigen bewilligt werden, dessen Recht davon berührt ist.

Mängel (-beseitigung, -protokoll, -rüge)

Mängel an der Bauausführung, die nicht mit den Plänen des Bauherrn oder mit Baurichtlinien übereinstimmen, aus denen sich die Regeln der Baukunst ergeben, muss der bauausführende Handwerker innerhalb der Gewährleitungsfrist für seinen Vertragspartner kostenlos beseitigen. Mängel, die der Bauherr an seiner Immobilie feststellt, sollten dem Vertragspartner unverzüglich schriftlich mitgeteilt werden. Werden sie bereits bei der Bauabnahme entdeckt, müssen sie in einem Protokoll festgehalten werden, da sonst Nachbesserungsansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können. Ratsam ist es, darin einen Termin für die Beseitigung der Mängel zu setzen. Das Protokoll wird anschließend vom Bauherrn und dem Vertragspartner unterzeichnet. 

Mehrfamilienhaus

Immobilie mit mindestens drei Wohneinheiten. Bei der Planung eines Mehrfamilienhauses sollte die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum vorgesehen werden. Für die so entstehenden Eigentumswohnungen lässt sich eine sinnvolle Finanzierungs- und Steuerstrategie entwickeln, besonders wenn eine der Wohnungen durch den Bauherren oder Käufer selbst genutzt werden soll.

Mischgebiet

Weist der Bebauungsplan ein Gebiet als Mischgebiet (MI) aus, dürfen dort nicht nur Wohngebäude errichtet, sondern auch Gewerbebetriebe angesiedelt werden, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Allgemein zulässig sind dabei u. a. Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Gastwirtschaften, Einrichtungen für die Verwaltung, für kirchliche und kulturelle Zwecke aber auch Tankstellen. Besondere Typen eines Mischgebietes sind das Kerngebiet (MK) des Standkerns und das Dorfgebiet (MD).

Nachbesserung

Nachbesserung bedeutet fachliche Fehlerbeseitigung. Innerhalb der Gewährleistungsfrist hat der Bauherr Anspruch auf Nachbesserung bei mangelhafter Arbeit. Insgesamt hat der Handwerker bzw. Bauunternehmer dreimal Gelegenheit, einen Fehler zu beseitigen. Ist die Nachbesserung ohne Ergebnis verlaufen, kann der Bauherr statt Nachbesserung die Herabsetzung des Preises (sog. Minderung) oder die Rückabwicklung der erbrachten Leistungen (Wandlung) verlangen.

Nebenleistungen (Kredit)

Alle zusätzlichen Zahlungsverpflichtungen des Kreditnehmers, die neben Zins- und Tilgungsvereinbarungen anfallen. Dazu zählen u. a. Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Bürgschaftsgebühren, Kosten für Bautenstandsüberwachung, Schätzkosten, Vorfälligkeitsentschädigung.

Niedrigenergiehaus

Das Niedrigenergiehaus zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass Wärmeverluste durch Verwendung wärmedämmender Baumaterialien vermieden werden. Dies spart Energiekosten. Durch Energieeinsparung wird die CO²-Emmission verringert. Neben dem Niedrigenergiehaus soll auch das sog. Passivhaus höchst energiesparend sein. Die Entwicklung ist noch im Fluss und derzeit noch intransparent. Ob das Energieeinsparpotential des Niedrigenergiehauses aber tatsächlich ausgeschöpft wird, hängt naturgemäß von den Nutzern des Hauses, insbesondere von ihrem Lüftungsverhalten ab.

Nominalschuld

Diese Darlehenssumme ist entscheidend für die Berechnung von Zinsen, Tilgung, Disagio und Bearbeitungsgebühr. Die Nominalschuld unterscheidet sich von dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag, bei dem die Bearbeitungsgebühren oder das Disagio schon abgezogen wurden.

Nominalzins

Der Nominalzins bezieht sich auf den geschuldeten Kreditbetrag, ohne dass die Kreditnebenkosten dabei berücksichtigt werden. Er enthält also weder Bearbeitungsgebühren noch Disagio. Im Gegensatz dazu steht der Effektivzins, der diese Kosten mit berücksichtigt.

Der Nominalzins wird auch als Gegenbegriff zum Realzins verstanden. Im Nominalzins ist die Inflationsrate enthalten, während der Realzins der inflationsbereinigte Zins ist.

Notar

Der Notar ist ein von der Justizverwaltung eines Bundeslandes nach dem Bedarfsprinzip bestellter Volljurist, der bestimmte Aufgaben im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit und der Rechtspflege wahrzunehmen hat. Voraussetzung der Bestellung ist eine in der Regel dreijährige Anwärterzeit als Notarassessor. Bei Immobiliengeschäften ist die Mitwirkung des Notars vielfach erforderlich (notarielle Beurkundung).

Bei den Rechtsgeschäften, die vom Notar beurkundet werden, hat der Notar nach dem Beurkundungsgesetz eine besondere Belehrungspflicht. Er muss die Parteien über die rechtliche Tragweite des Vertrages aufklären, den die Parteien schließen wollen. Alle Beurkundungen die der Notar vornimmt, sind in zeitlicher Reihenfolge in ein gebundenes Register einzutragen (Urkundenrolle).

Für seine Tätigkeit erhält der Notar Gebühren und Auslagen. Sie richten sich nach der Kostenordnung. Zur Absicherung der finanziellen Abwicklung eines beurkundeten Geschäftes kann der Notar ein besonderes Konto („Notaranderkonto“) zur Verfügung stellen, über das er treuhänderisch verfügt.

Notarielle Beurkundung

Bestimmte Verträge müssen vom Notar beurkundet werden, damit sie wirksam werden. Dies sind u. a. der Grundstückskaufvertrag, der Bauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die Einräumung von Wohneigentum. Die Rolle des Notars besteht darin, den Vertragswillen der Parteien zu erforschen und zu formulieren. Er muss die Vertragsparteien über die rechtlichen Konsequenzen des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und eindeutig in der Urkunde wiedergeben. Mit seiner Unterschrift unter die Urkunde bestätigt er, dass der von ihm formulierte Vertragsinhalt dem Vertragswillen der Parteien entspricht.

Notarielle Urkunde

Die Urschrift einer notariellen Urkunde ist die Originalniederschrift der notariellen Beurkundung und verbleibt in der Verwahrung des Notars.

Die Ausfertigung vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr. Damit kommt die Vorlegung der Ausfertigung der Vorlegung der Urschrift gleich. Sie ist eine Abschrift der Urschrift mit der Überschrift „Ausfertigung“ und dem zwingenden Vermerk, dass sie mit der Urschrift übereinstimmt. Besondere Bedeutung kommt der Ausfertigung bei Vollmachtsurkunden zu.

Bei der beglaubigten Abschrift handelt es sich um eine einfache Abschrift der Urschrift mit dem Vermerk des Notars, dass sie mit der Hauptschrift übereinstimmt. Dieser Beglaubigungsvermerk muss Ort und Tag der Ausstellung angeben und ist mit dem Siegel oder dem Stempel und der Unterschrift des Notars zu versehen. Der Besitz einer beglaubigten Abschrift ersetzt im Rechtsverkehr nicht den Besitz einer Ausfertigung.

Öffentliche Mittel

Im Rahmen der staatlichen Wohnungspolitik werden öffentliche Mittel als zinsverbilligte Baudarlehen von den Bundesländern nach den Vorschriften des II. Wohnungsbaugesetzes vergeben, um den Wohnungsbedarf einkommensschwacher Schichten der Bevölkerung abzusichern. Zu den Finanzierungshilfen zählen neben den Baudarlehen auch Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.

Öko-Zulage

Zusätzliches Fördergeld nach dem Eigenheimzulagengesetz für ein Niedrigenergiehaus oder Ökoanlagen, die natürliche Ressourcen besser nutzen bzw. den Energiebedarf einschränken.

Optionstarif (Bausparvertrag)

Bauspartarifvariante für Bausparer, die nicht wissen, ob und wann sie bauen möchten. Bei diesem Tarif kann der Sparer auch nach Abschluss noch entscheiden zwischen preisgünstigem Bauspardarlehen oder höherem Sparzins.

Pachtvertrag

Ein Pachtvertrag regelt die Überlassung von Grundstücken und Gebäuden mit dem im Vergleich zur Miete zusätzlichen Recht zur „Fruchtziehung“. Das bedeutet, dass bei Grundstücken der Ertrag aus dem Grundstück (z B. Kiesgrube) und bei entsprechend ausgestatteten Gebäuden (z. B. Gasthäuser) der aus dem damit verbundenen Betrieb zu erzielende Ertrag dem Pächter zusteht. Die landwirtschaftliche Pacht umfasst auch das „lebende Inventar“, d. h. das Nutzvieh. Besonderheiten gelten für die Jagdpacht, Fischereirechte und Kleingärten. Gepachtet werden können auch Rechte (z. B. Patente).

Pachtverträge werden i.d.R. langfristig geschlossen. Ein auf über zwei Jahre laufender Vertrag bedarf der Schriftform. Bei landwirtschaftlichen Pachtgrundstücken liegen die Vertragslaufzeiten teilweise bei 9 und 18 Jahren. Daraus ergeben sich Notwendigkeiten zur Pachtzinsanpassung, die früher im Landpachtgesetz, jetzt im BGB geregelt sind (§ 593 BGB). Ein Landpachtvertrag kann auch auf Lebenszeit des Pächters geschlossen werden. Ähnlich wie bei der Miete gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Pacht.

Die Vermittlung von Pachtverträgen im Bereich der Landwirtschaft ist Geschäftszweck darauf spezialisierter Makler für Land- und Forstwirtschaften. Im Übrigen befassen sich mit der Vermittlung von Pachtverträgen auch Spezialmakler für Geschäftsbetriebe.

Parzellierung

Aufteilung eines Grundstückes in einzelne Teile (Parzellen). Sie wird von öffentlich bestellten Landvermessern und Vermessungsingenieuren der Vermessungsämter vorgenommen.

Passivhaus

Im Gegensatz zum Niedrigenergiehaus, das durch eine entsprechende Wärmedämmung und durch Energieerzeugung über Solaranlagen Energieeinsparungspotentiale ausschöpft, kommt das Passivhaus mit einem Bruchteil der konventionellen Energiezufuhr zur Erwärmung des Hauses aus (im Schnitt zwischen 12 und 15 % des Energieverbrauchs eines konventionellen Hauses des Baustandards um 1990). Grundgedanke des Passivhauses ist es, die ohnehin vorhandene Wärmeenergie (Lampen, Fernsehgeräte, der Wärmespeicher Mensch, in Verbindung mit einem Ent- und Belüftungssystem, das das konventionelle Lüften durch Öffnen der Fenster überflüssig macht) optimal aufzufangen und zu nutzen. Das Passivhaus rechnet sich derzeit noch nicht.

Pflanzgebot

Enthält ein Bebauungsplan Festsetzungen über die Bepflanzung von Grundstücken, kann die Gemeinde den Eigentümer durch Bescheid verpflichten, das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist zu bepflanzen.

Rangänderung (der im Grundbuch eingetragenen Rechte)

Die Rangänderung bewirkt den Tausch eines nachrangig mit einem vorrangig eingetragenen Recht. Voraussetzung hierfür ist die formelle Bewilligung des Zurücktretenden, die Zustimmung des Eigentümers und ein entsprechender Antrag. 

Rangstelle/Rangverhältnis (Grundbuch)

Das Rangverhältnis mehrerer Belastungen in der gleichen Abteilung des Grundbuches bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragungen, bei Eintragungen in verschiedenen Abteilungen nach dem jeweiligen Eintragsdatum. Sind Eintragungsanträge gleichzeitig eingegangen, erhalten die Eintragungen Ranggleichheit.

Nur vorgemerkte und eingetragene selbständige Rechte stehen in einem Rangverhältnis zueinander. Dazu gehören auch Vorkaufsrechte. Der Rang der Rechte zueinander ist ein Rechtsverhältnis und kein Recht – damit also unpfändbar.

Realkredit

Realkredite werden möglich durch die Bestellung von Grundpfandrechten an Immobilien. Dadurch werden Verzinsung und Rückzahlung des Realkredites unabhängig von der Person des Kreditnehmers. Je nach Art der Gewährung und des Aufkommens der Geldmittel sind besondere Gesetze und Vorschriften zu beachten, die der jeweils besonderen Form des gesicherten Realkredites Rechnung tragen, so z. B. das Gesetz über die Beaufsichtigung der Versicherungsunternehmen und Bausparkassen, die Sparkassenordnung, das Hypothekenbankgesetz und das Kreditwesengesetz.

Reallast

Eine Reallast belastet ein Grundstück dergestalt, dass dieses für wiederkehrende Leistungen des Berechtigten dinglich haftet. Mit einer Reallast können sowohl wiederkehrende Geldleistungen (Erbbauzinsen, Kaufpreisrenten, Überbaurenten) als auch Naturalleistungen etwa im Rahmen eines Leibgedings abgesichert werden. Der durch die Reallast Begünstigte muss nicht eine bestimmte Person sein. Es kann sich auch um den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks handeln. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks haftet für die Erbringung der Leistungen nicht nur dinglich, sondern auch persönlich.

Rechtsschutzversicherung

Versicherungsschutz, mit dem im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzung die Streitkosten im Rahmen gehalten werden können. Je nach Risiko, gegen das versichert werden soll, kann zwischen unterschiedlichen Bausteinen gewählt werden. Kosten aus Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn sowie rechtliche Konflikte aus Miet- und Pachtverhältnissen, sind z. B. durch eine Haus- und Grundbesitzerrechtsschutzversicherung gedeckt. Streitigkeiten, die beim Errichten eines Bauwerks entstehen können, sind mit der Bauausschlussklausel jedoch grundsätzlich vom Versicherungsschutz ausgenommen.

Reihen(einfamilien)haus

Das Reiheneinfamilienhaus ist wegen des geringen Grundstücksanteils das relativ kostengünstigste Einfamilienhaus. Die Grundrisse sind weitgehend standardisiert. Reihenhäuser werden von Bauträgern und Wohnungsunternehmen errichtet.

Risikolebensversicherung

Eine Risikolebensversicherung wird in der Regel im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung abgeschlossen. Wenn der Bauherr oder Käufer der finanzierten Immobilie stirbt, schützt die Versicherung die Erben vor der Gefahr, dass diese wegen der durch den Tod hervorgerufenen Einkommensminderung oder gar des gänzlichen Einkommensverlustes den Kapitaldienst nicht mehr leisten zu können.

Rückkaufswert (Versicherung)

Geldsumme, die ein Versicherter von der Lebensversicherung erhält, wenn er seine Kapital-Lebensversicherung vorzeitig kündigt. Der Rückkaufswert ist in den ersten Jahren nach Vertragsabschluss deutlich geringer als die Summe der eingezahlten Beiträge. Bauherren oder Käufer einer Immobilie können das Guthaben allerdings auch im Rahmen ihrer Finanzierung beleihen.

Schlüsselfertig

Planmäßiger Endzustand eines Neubaus. Beim Kauf eines „schlüsselfertigen Hauses“ braucht sich der Bauherr bzw. Käufer nicht um die Fertigstellung zu kümmern. Er hat von der Planung bis zur Schlüsselübergabe nur einen Bauträger oder Generalunternehmer als Ansprechpartner. In aller Regel errichten Bauträger schlüsselfertige Häuser und verlangen dafür einen Festpreis.

Schuldzinsen

Zinsen, die ein Kreditnehmer seiner Bank für ein Darlehen bezahlt. Bei Selbstnutzern sind diese seit 1995 nicht mehr steuerlich absetzbar. Vermieter dürfen weiterhin die Schuldzinsen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Stehen sie im Zusammenhang mit Kapitalerträgen (z. B. kreditfinanzierte Investmentanlage), sind sie dort abziehbar.

Schwarzbau

Errichtung eines Gebäudes ohne die erforderliche Baugenehmigung. Wer schwarz baut, riskiert im schlimmsten Fall den Abriss. Ansonsten kann die Baubehörde Bußgelder verhängen oder die Baustelle stilllegen. Eigenheimzulage gewährt das Finanzamt für Schwarzbauten nicht!

Selbstnutzung

Selbstnutzung ist die Nutzung eigener Räume. Bei Wohnobjekten ist Selbstnutzung im Bereich der Eigenheimzulage eine wichtige Förderungsvoraussetzung. Als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt hier neben der Selbstnutzung auch die unentgeltliche Überlassung an Angehörige wie z. B. an den geschiedenen Ehegatten, Kinder, Eltern oder Geschwister. Auch für solche Objekte kann der Eigentümer die Eigenheimzulage erhalten.

Sondertilgung

Kreditnehmer, die ihre Immobilie möglichst bald schuldenfrei haben oder ihre jährliche Belastung senken wollen, können – falls vertraglich vereinbart – Sondertilgungen vornehmen. Dies sind Zahlungen, die die vereinbarte Tilgungsrate übersteigen. Solche Sondertilgungen sind bei Bauspardarlehen ohne gesonderte Vereinbarungen möglich. Bei Darlehen mit variabler Verzinsung bestehen ebenfalls keine Probleme, weil diese Darlehen unter Einhaltung einer vierteljährlichen Kündigungsfrist rückzahlbar sind. Bei Darlehen mit Zinsbindungsdauer müssen Sondertilgungen innerhalb dieses Zeitraumes zu genau fixierten Terminen vereinbart werden. Übersteigt die Darlehenslaufzeit 10 Jahre, können aufgrund der gesetzlichen Sonderkündigungsmöglichkeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten beliebige Teile des Kredits oder der gesamte Darlehensbetrag zum Ablauf des 10. Jahres zurück gezahlt werden.

Statik

Notwendige Berechnungen zu Bauelementen, die Belastungen durch Druck, Zug oder Schub erfahren. Die Berechnungen schreiben Mindestwerte vor, wie tragfähig, steif und fest ein Bauteil sein muss. Zudem soll ein ausgewogenes Verhältnis von Materialaufwand und statischer Sicherheit erreicht werden. Die Berechnungsgrundlage des Statikers ist der Bauplan des Architekten.

Stellplätze

Nach den Landesbauordnungen sind Bauherren verpflichtet, Stellplätze oder Garagen in ausreichendem Umfang zur Verfügung zu stellen. Die Zahl der Garagen bzw. Stellplätze richtet sich nach der Art der baulichen Anlage. In Nordrhein-Westfalen z. B. bei Einfamilienhäusern 1-2, bei Miethäusern 1-1,5 je Wohnung, bei Büro- und Verwaltungsgebäuden 1 Stellplatz je 40 m² Nutzfläche, bei Läden etwa 1 Stellplatz je 30 m² Verkaufsfläche. Ist die Errichtung von Garagen oder Stellplätzen baurechtlich oder faktisch nicht möglich, kann der Bauherr sich durch Ablösevereinbarungen mit der Gemeinde hiervon befreien lassen. Entsprechende Ablösesatzungen der Gemeinden müssen von der übergeordneten Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden.

Die Höhe dieser Ablösesummen ist vielfach ein Stein des Anstoßes. Sie kann sich z. B. an den durchschnittlichen anteiligen Kosten der Errichtung eines Stellplatzes im Rahmen einer gemeindlichen Tiefgarage oder eines Parkhauses orientieren. Die Gemeinde ist allerdings auch verpflichtet, die aus solchen Vereinbarungen resultierenden Geldbeträge für öffentliche Parkeinrichtungen oder die Schaffung zusätzlicher privater Stellplätze zu verwenden. Ein Anspruch aus dem Vertrag zur Errichtung solcher Anlagen ergibt sich für den Stellplatzpflichtigen allerdings ebenso wenig wie ein Rückerstattungsanspruch, wenn die Gemeinde ihrer Verpflichtung nicht nachkommt. Bezahlte Ablösebeträge sind steuerrechtlich wie Herstellungskosten zu behandeln.

Subunternehmer

Als Subunternehmer bezeichnet man alle Auftragnehmer (i.d.R. Handwerker, Unternehmen der Bauindustrie), die von einem Generalunternehmer mit der Erbringung einzelner Werkleistungen beim Errichten eines Bauwerkes betraut werden. Der Subunternehmer tritt in keine Rechtsbeziehung mit dem Bauherren. Die Abnahme von Bauleistungen des Subunternehmers ist Sache des Generalunternehmers.

Tarif (Bausparvertrag)

Je nach Wunsch kann der Bausparer beim Abschluss eines Bausparvertrages zwischen unterschiedlichen Tarifgestaltungen wählen. Dabei variieren die Zinssätze für das Bauspardarlehen und das Bausparguthaben sowie die Voraussetzungen für die Zuteilung. Ebenso sind im Tarif der Regelsparbeitrag, der Tilgungsbeitrag und die Gebühren festgelegt. Üblicherweise wird zwischen Standardtarif und Optionstarif unterschieden. Es gibt auch einen Schnellspartarif.

Teilbaugenehmigung

Will der Bauherr sein Bauvorhaben so schnell wie möglich realisieren und nicht erst den Abschluss des gesamten Baugenehmigungsverfahrens abwarten, kann er eine Teilbaugenehmigung beantragen. Damit spaltet er das Genehmigungsverfahren in einzelne Bauabschnitte auf. Im Unterschied zum Vorbescheid aufgrund der Bauvoranfrage erhält der Bauherr mit einer Teilbaugenehmigung die Erlaubnis zum sofortigen Baubeginn für die beantragten Arbeiten.

Teilbausparsumme

Die ursprünglich vereinbarte Bausparsumme kann je nach Tarif bei Bedarf des Bauherren in Teilsummen aufgeteilt werden. Dadurch wird ein Teilbetrag kurzfristig zugeteilt und der Bauherr kann so mit seinem Bauvorhaben beginnen.

Teilungserklärung (WEG)

Der Eigentümer eines Grundstückes kann durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen und jeden Anteil mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen in einem errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbinden. Der Teilungserklärung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde und der Aufteilungsplan mit den eingezeichneten und nummerierten Sondereigentumseinheiten beizulegen. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Alternativ zur Teilungserklärung kann Wohnungseigentum auch im Wege einer vertraglichen Einräumung durch mehrere Eigentümer eines Grundstückes entstehen.

Teilungsgenehmigung

Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass die Teilung eines Grundstückes im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes der Genehmigung bedarf. Genehmigungsfrist ist

1 Monat, zzgl. einer etwaigen Verlängerungsfrist von bis zu 3 Monaten. Wird die Teilungsgenehmigung nicht innerhalb der geltenden Frist abgelehnt, gilt sie als erteilt (sogenannte fiktive Teilungsgenehmigung). Die Genehmigung wird versagt, wenn die Teilung oder die mit ihr bezweckte Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspricht.

Tilgung

Betrag, mit dem ein Kreditnehmer seine Schuld (meist in Raten) zurückbezahlt. Überwiegend wird im Immobilienbereich noch mit jährlichen Raten von 1 oder 2 % des Anfangsdarlehens getilgt, außer bei Bausparkassen. Hier sind es normalerweise rund 7 %. Der Anfangstilgungssatz kann auch einem individuell gewünschten zeitlichen Tilgungsziel (z. B. Tilgung in 18 Jahren) angepasst werden. Der Anfangstilgungssatz beträgt im Beispielsfall bei 6 % Zins 3,25 %. Bei einem Darlehen mit gleichbleibender Annuität (Annuität = Zins- + Tilgungsbetrag pro Jahr) wächst der Verzinsungsbetrag, der durch die geringer werdende Darlehensschuld erspart wird, der Tilgung zu.

Tilgungsaussetzung

Die Tilgungsaussetzung kann ein wirkungsvolles Instrument sein, um gefährdete Darlehen zu sichern und somit den Fortbestand der ursprünglich beabsichtigten Baufinanzierung zu gewährleisten. Meist wird die Tilgungsaussetzung im Rahmen einer besonderen Finanzierungsstrategie vereinbart, wenn ein Tilgungsersatz vorgesehen ist. Dies kann beispielsweise eine Lebensversicherung sein, die besonders bei vermieteten Objekten ein geeigneter Finanzierungsbaustein ist. Ohne die Tilgung bleibt das Fremdkapital gleich hoch, so dass die Zinsbelastung während der Finanzierungszeit bei gleichbleibendem Zinssatz ebenfalls konstant bleibt. Die Immobilienfinanzierung mit Tilgungsaussetzung, abgesichert durch eine Kapital-Lebensversicherung, bietet Vermietern durchweg attraktive Steuervorteile.

Tilgungsdauer

Die Tilgungsdauer eines Darlehen mit gleichbleibender Annuität hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dies sind die Höhe der Tilgungsleistung, Tilgungsverrechnung (monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich), Höhe des Zinssatzes und der laufend steigende Tilgungsanteil, der sich aus der Differenz zwischen dem Anfangszins und dem durch vermehrte Darlehenstilgung verringerten Zins ergibt..

Durch Tilgungsstreckung verlängert sich die Tilgungsdauer um die Jahre, in denen von der Darlehensauszahlung an gerechnet, keine Tilgung bezahlt wird. Dieser Effekt kann aber auch durch Reduzierung der Anfangstilgung erreicht werden.

Bei Darlehen mit laufend gleichbleibender Tilgung („Abzahlungsdarlehen) ist die Tilgungsdauer der Quotient aus dem nominalen Darlehensbetrag und der Jahrestilgung.

Bei Festdarlehen richtet sich die Tilgung nach der vereinbarten Laufzeit. In Verbindung mit einer Lebensversicherung gilt dies ebenfalls, wobei im Fall des vorzeitigen Todes des Darlehensnehmers die Auszahlung an die Erben schon entsprechend vorher vorgenommen wird. Diese Formen des Darlehens werden auch als „endfällige“ Darlehen oder – fälschlicherweise - als „tilgungsfreie“ Darlehen bezeichnet. Darlehen, die nie getilgt werden müssen, wären Schenkungen.

Traufwasser

Das Traufwasser ist zu unterscheiden vom Niederschlagswasser, also dem Regen oder Schneewasser, das unmittelbar auf den Boden fällt. Fällt dieses Niederschlagswasser zunächst auf eine bauliche Anlage eines Grundstückes und von dort auf den Erdboden, so handelt es sich um Traufwasser. Bezüglich dieses Niederschlages trifft den Grundstückseigentümer gegenüber Grundstücksnachbarn eine Sicherungspflicht.

Überbau

Überschreitung der Grundstücksgrenze durch eine bauliche Anlage. Nach § 912 BGB hat der Grundstücksnachbar einen Überbau zu dulden, wenn dem Bauherrn dabei weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann („entschuldigter Überbau“). Dies gilt nicht, wenn der beeinträchtigte Nachbar vor oder sofort nach Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Er kann jedoch als Entschädigung eine jährlich im Voraus zu bezahlende Rente verlangen und sie im Grundbuch des anderen Eigentümers als Reallast absichern lassen.

Die Berechnung der Rente erfolgt stets auf der Basis des Wertes des überbauten Grundstücksteils zum Zeitpunkt des Überbaues. Da spätere Wertsteigerungen des Grundstücks nicht die Rente erhöhen, ist in solchen Fällen stets zu raten, einen höheren Zinssatz für die Berechnung der Rente anzusetzen. Der BGH hat z. B. einen Zinssatz von

10 % akzeptiert. Ein Überbau, bei dem die Baumaßnahme gegen geltendes Baurecht verstößt oder nicht den allgemein geltenden Regeln der Baukunst entspricht, braucht nicht geduldet zu werden.

Überbaubare Fläche

Der Teil des Grundstücks, auf dem Gebäude errichtet werden dürfen. Die überbaubare Fläche wird im Bebauungsplan durch die Festlegung von Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen bestimmt. Die überbaubare Fläche beeinflusst demnach neben Festsetzungen zur Höhe und der GFZ das Maß der baulichen Nutzbarkeit eines Grundstücks.

Überschussbeteiligung – Lebensversicherung

Aufgrund der gesetzlich vorgeschriebenen vorsichtigen Kalkulation der Beiträge erwirtschaften die Lebensversicherer in aller Regel Überschüsse, die aus Kosten-, Risiko- und Zinsgewinnen resultieren. Diese Überschüsse werden den Versicherten mindestens zu 90 % gutgeschrieben. Bei der Kapital-Lebensversicherung wird am Ende der Laufzeit die Überschussbeteiligung zusammen mit der garantierten Versicherungssumme ausgezahlt (sog. Ablaufleistung). Je nach Vertragslaufzeit (30 Jahre und mehr) sowie Leistungsstärke und Wirtschaftlichkeit des Versicherers, kann die Überschussbeteiligung die vereinbarte Versicherungssumme erreichen. Dann fällt die Ablaufleistung doppelt so hoch aus wie die Versicherungssumme. Die Überschüsse, die bei der Risikolebensversicherung anfallen, sind in aller Regel viel geringer. Sie können vom Versicherten zur Beitragsverrechnung bestimmt werden, so dass die zu zahlenden Beiträge niedriger ausfallen.

Übertragung von Immobilien

Immobilien können bereits zu Lebzeiten als Schenkung an Verwandte oder andere Dritte übertragen werden. Bei Übertragung fällt insoweit keine Grunderwerbsteuer an, als sie nicht mit Auflagen verbunden ist.

Überwuchs

Wenn Anpflanzungen mit ihren Zweigen oder Wurzeln über die Grenze zum Nachbargrundstück wachsen, spricht man von Überwuchs. Gegen den Überwuchs hat der Nachbar ein Selbsthilferecht nach § 910 BGB.

Umbauter Raum

Der umbaute Raum wird in der DIN 277 in der Fassung von 1950 definiert. Er ist in m³ anzugeben. Unterschieden wird dabei zwischen voll anzurechnenden Räumen (der wesentliche Teil des Baukörpers), mit einem Drittel anzurechnenden Räumen (z. B. nicht ausgebautes Dachgeschoss) und Bauteile die nicht erfasst werden (z. B. Freitreppen mit mehr als drei Stufen, Brüstungen von Balkonen und begehbaren Dachflächen usw.). Der umbaute Raum spielt auch heute noch eine Rolle im Sachwertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes, obwohl andere Bezugsgrundlagen (z. B. Normalherstellungskosten 95) in den Vordergrund treten. Unterschiede gibt es auch gegenüber den Festlegungen in der DIN 277 in der Fassung von 1973 und der neuesten Fassung von 1987, in der der Begriff des umbauten Raumes nicht mehr verwendet, sondern durch den Begriff des Bruttorauminhaltes ersetzt wird.

Umfinanzierung

In Zeiten sinkender Zinssätze kann eine Umfinanzierung für den Darlehensnehmer eine beträchtliche Kostenersparnis bedeuten. Hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit der Darlehenskündigung bzw. vertraglich vereinbarten Sondertilgung, verläuft eine Umschuldung meist reibungslos. Das neue Darlehen wird für die Ablösung des alten verwendet. Ansonsten kann die Umfinanzierung nur durch Verhandlungen mit dem Kreditinstitut erreicht werden. Stimmt dieses einer vorzeitigen Beendigung des alten Vertrages zu, werden die Kreditinstitute hierfür in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Kreditnehmer sollten in jedem Fall die Zinsersparnis möglichen Zusatzkosten durch die Umschuldung gegenüberstellen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung vom Finanzamt, die der Käufer eines Grundstücks erhält, nachdem er die fällige Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung, damit der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.

Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB)

Die Verdingungsordnung für Bauleistungen ist keine Rechtsvorschrift. Sie ist ein Normwerk dessen Geltung für Bauverträge in jedem Einzelfall vereinbart werden muss. Soweit Bauaufträge einen Schwellenwert von 5 Millionen EURO übersteigen, gibt es eine Verpflichtung zur europaweiten Ausschreibung nach den Vorgaben der VOB/A. Ansonsten haben sie für den privaten Bauherrn nur Empfehlungscharakter.

Die VOB gliedert sich in 3 Abschnitte. Teil A behandelt das Ausschreibungs- und Vergabeverfahren. In Teil B – dem Teil der VOB, der für private Bauvorhaben interessant ist – werden die allgemeinen Vertragsbedingungen für die Auftragsabwicklung geregelt. Im

3. Abschnitt VOB/C finden sich technische Vorschriften. Die VOB/B ist nur dann Bestandteil des Bauvertrages, wenn sie zwischen dem Bauherren und seinem Vertragspartner ausdrücklich vereinbart wird.

Vergabe

Nach der Angebotseinholung aufgrund einer Ausschreibung werden die Aufträge an Bauunternehmer und Handwerker vergeben. Entscheidend bei der Vergabe ist nicht allein der Angebotspreis, sondern auch die garantiert fachliche Ausführung bis zum vorgegebenen Termin.

Verkehrswert

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle eines Verkaufes am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind rechtliche Gegebenheiten (Beispiel: Wegerecht), tatsächliche Eigenschaften (Beispiel: Entwicklungszustand des Grundstücks – erschlossen, nicht erschlossen) sowie die sonstige Beschaffenheit (Beispiel: großer Reparaturstau) zu berücksichtigen. Außer Betracht bleiben persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten. Dies ergibt sich aus der Verkehrswertdefinition des § 194 Baugesetzbuch.

Denkbar ist, dass für den Wertermittlungsstichtag ein anderer als der zu diesem Tag tatsächlich gegebene Zustand des Grundstücks zu unterstellen ist. Beispiel: Bewertung eines erst nach dem Bewertungsstichtag auf dem Grundstück zu verwirklichenden Projektes. Den Verkehrswert stellen „Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ fest. Auch der Gutachterausschuss kann hierzu beauftragt werden. Die Anlässe hierfür können vielfältig sein. Vermögensauseinandersetzungen zwischen Erben oder Eheleuten bei Ehescheidung, Zwangsversteigerungen, Überprüfung von finanzamtlichen Wertfestsetzungen, Beleihungen usw. Zu unterscheiden ist hinsichtlich der Adressaten für solche Bewertungen zwischen Gerichtsgutachten und Privatgutachten.

Versicherungen (Immobilienbereich)

Versicherungen, die im Zusammenhang mit der Errichtung und Bewirtschaftung eines Hauses oder dem Erwerb von Immobilieneigentum von Bedeutung sein können, sind:

·        Bauhelferversicherung

·        Bauherrenhaftpflichtversicherung

·        Bauleistungsversicherung

·        Feuerversicherung (sofern nicht in der verbundenen Gebäudeversicherung enthalten)

·        Hausratversicherung

·        Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung

·        Rechtschutzversicherung

·        Wohngebäudeversicherung

VOB-Vertrag

Als Alternative zum „BGB-Vertrag“ kann der Bauherr auch die Verdingungsordnung für Bauleistungen, Teil B, als Vertragsgrundlage vereinbaren. Auch beim VOB-Vertrag handelt es sich um einen Werkvertrag im Sinne des BGB. In einigen Punkten werden jedoch die gesetzlichen Bestimmungen durch die speziellen Regelungen der Verdingungsordnung (VOB) ersetzt.

Wichtige Unterschiede bestehen bei der:

·    Verjährung der Gewährleistungsansprüche: Im Gegensatz zum BGB-Vertrag (fünf Jahre Gewährleistungsfrist) beträgt die Verjährungsfrist für Bauwerke und für Holzerkrankungen bei diesem Vertragstyp vier Jahre. Für Arbeiten an einem Grundstück, sowie für Teile des Bauwerks, die vom Feuer berührt werden (z. B. Kamin), sogar nur ein Jahr. Mängel, die nach Ablauf der Gewährleistungsfrist auftreten, muss der Bauherr grundsätzlich aus der eigenen Tasche zahlen. Nach Untersuchungen von Experten treten die meisten Bauschäden innerhalb der ersten sieben Jahre auf.

·    Bauabnahme: Der Handwerker kann nach der VOB/B verlangen, dass der Bauherr einzelne, in sich abgeschlossene Teile oder Abschnitte des Bauwerkes gesondert abnimmt. Mit der Abnahme dieser Bauabschnitte beginnt für diese Teile auch die Gewährleistungsfrist.

·    Vergütung: Im Gegensatz zum BGB-Vertrag kann der Handwerker unter bestimmten Bedingungen Abschlagszahlungen verlangen. Die Schlusszahlung muss der Bauherr binnen zweier Monate, nachdem der Handwerker eine nachprüfbare Rechnung vorgelegt hat, begleichen.

Vollfinanzierung

Unter Vollfinanzierung wird eine Finanzierung verstanden, die ausschließlich mit Hilfe von Fremdmitteln durchgeführt wird.

Vorfinanzierung

Vorfinanzierung ist die Bereitstellung von kurz- bis mittelfristigen Krediten, die zur Finanzierung der Herstellungskosten bei Bauvorhaben oder Kaufpreisen bei Häusern mit der Absicht eingesetzt werden, diese später durch langfristige Darlehen zu ersetzen. Eine Vorfinanzierung kann z. B. sinnvoll sein, um niedrigere Zinsen abzuwarten oder um die Zeit bis zur Zuteilung eines Bausparvertrages zu überbrücken. Bei Bausparverträgen wird, wenn das vertraglich festgelegte Mindestguthaben noch nicht erreicht ist, Darlehen und Guthaben jedoch früher benötigt werden, die Zeit bis zur Zuteilung häufig von den Bausparkassen vorfinanziert. Dies geschieht allerdings meist zu höheren, von den Marktverhältnissen abhängigen Zinsen, als sie beim Bauspardarlehen anfallen. Ist die Mindestbausparsumme oder die für die Zuteilung erforderliche Bewertungszahl erreicht, spricht man von Zwischenfinanzierung, wenn der Auszahlung des Bauspardarlehens noch Hinderungsgründe im Wege stehen.

Vorschaltdarlehen

Kurzfristiges Darlehen mit durchweg zwei Jahren Laufzeit und einem festen Zins, das während der Laufzeit jederzeit gekündigt oder verlängert werden kann. Bei sinkenden Zinsen kann der Kreditnehmer sich schnell die günstigeren Konditionen sichern. Vorschaltdarlehen dienen besonders in Hochzinsphasen zur Überbrückung. Sie sind teurer als andere Festzinsdarlehen.

Wartezeit (Bausparvertrag)

Wartezeit ist die Zeitspanne zwischen Abschluss und Zuteilung eines Bausparvertrages. Einer Bausparkasse ist es lt. Bausparkassengesetz verboten, verbindliche Zusagen über den Zeitpunkt der Zuteilung eines Bausparvertrages zu machen.

Wärmeschutznachweis (WSchNW 95)
Den Wärmeschutznachweis in diesem Wortlaut gibt es seit Februar 2002 nicht mehr. Nunmehr ist seine Bezeichnung zu EnEV (Energieeinsparverordnung) geändert worden. Mehr zur Energieeinsparverordnung siehe oben.

Wegerecht

Grunddienstbarkeit, die dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks das Recht zum Begehen oder Befahren des damit belasteten Grundstücks einräumt.

Werkvertrag

Mit dem Abschluss eines Werkvertrages verpflichtet der Auftraggeber den Unternehmer zur Errichtung des versprochenen „Werks“. Im Gegenzug muss der Auftraggeber das Werk abnehmen und die vereinbarte Vergütung zahlen. Wichtig ist die Erfolgsbezogenheit dieses Vertragstyps. Der Unternehmer schuldet also immer einen bestimmten Erfolg, z. B. die fachgerechte Installation der Sanitäranlage. Ist im Werkvertrag die Erbringung von Bauleistungen vereinbart, wird der Vertrag auch als Bauvertrag bezeichnet.

Wohnbauförderung durch Bundesländer

Zusätzlich zur Eigenheimzulage können Bauherren für ihr Eigenheim ggf. die Wohnbauförderung durch ihr Bundesland in Anspruch nehmen. Im Rahmen der drei Förderwege werden zinslose oder zinsverbilligte Baudarlehen, Zusatzdarlehen für kinderreiche Familien und Aufwendungsbeihilfen (Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse) vergeben. Die Förderung ist u. a. vom Einkommen des Antragstellers abhängig. Ein Rechtsanspruch auf finanzielle Förderungsmittel besteht nicht. Auskunft erteilen folgende Stellen:

Baden-Württemberg:

Landratsämter oder Landeskreditbank (Tel. 0721-1500)

Bayern:

Landratsämter, Oberste Baubehörde (Tel. 089-219202) 

Berlin:

Investitionsbank Berlin (Tel. 030-2649830)

Brandenburg:

Investitionsbank Brandenburg (Tel. 0331-6601)

Bremen:

Amt für Wohnung und Städtebauförderung (Tel. 0421-3614012)

Hamburg:

Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (Tel. 040-248460)

Hessen:

Landratsämter, Wirtschaftsministerium (Tel. 0611-8150)

Mecklenburg-Vorpommern:

Landesförderinstitut Schwerin (Tel. 0385-63630)

Niedersachsen:

Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen (Tel. 0511-3610)

Nordrhein-Westfalen:

Ministerium für Wohnen und Bauen (Tel. 0211-38430)

Rheinland-Pfalz:

Ministerium der Finanzen (Tel. 06131-164207)

Saarland:

SaarLB (Tel. 0681-30060)

Sachsen:

Sächsische Aufbaubank (Tel. 0351-49100)

Sachsen-Anhalt:

Landesförderinstitut (Tel. 0391-5890)

Schleswig-Holstein:

Investitionsbank Schleswig-Holstein (Tel. 0431-90003)

Thüringen:

Landratsämter, Landesverwaltungsamt Weimar (Tel. 03643-585)

Wohnflächen (nach II. BV)

Bei der Wohnfläche handelt es sich um die Summe aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zu Wohnzwecken dienen. Diese Grundflächen werden jedoch unter bestimmten Voraussetzungen, die in der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) festgelegt sind, um unterschiedliche Prozentsätze verringert.

Zur anrechenbaren Grundfläche gehören:

·        Raumteile mit einer lichten Höhe zwischen 1-2 m zur Hälfte (keine   Anrechnung bei Raumteilen, deren lichte Höhe unter 1 m liegen),

·        Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckte Freisitze bis zur Hälfte,

·        Fenster- und offene Wandnischen, die mehr als 0,13 m² tief sind,

·        Erker, Wandschränke mit mehr als 0,5 m².

Werden Maße von der Bauzeichnung übernommen (Rohbaumaße), dann werden vom Gesamtergebnis 3 % in Abzug gebracht.

Nicht angerechnet werden Treppen mit über 3 Steigungen und die Treppenabsätze sowie Mauervorsprünge mit mehr als 0,1 m² Fläche.

Wohngebiete (nach BauNVO)

Wohngebiete können in Flächennutzungsplänen dargestellt, müssen aber – soweit eine Wohnnutzung im Vordergrund stehen soll – in Bebauungsplänen verbindlich festgesetzt werden. Wohngebietsarten sind das Kleinsiedlungsgebiet, das reine Wohngebiet, das allgemeine Wohngebiet und das besondere Wohngebiet.

·     Kleinsiedlungsgebiete (WS ) dienen vorwiegend dem Bau von Kleinsiedlungen mit Häusern, deren besondere Merkmale größere Nutzgärten oder landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen sind. Zulässig sind in diesen Gebieten auch Läden, Gastwirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe.

·     Reine Wohngebiete (WR) dienen dem Wohnen. Ausnahmsweise können auch Läden, nicht störende Handwerksbetriebe (z. B. Schneiderei) die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner dienen und kleine Pensionen zugelassen werden. Seit 1990 können auch Anlagen für soziale Zwecke (z. B. Pflegeheime) sowie für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke in reinen Wohngebieten errichtet werden.

·     Allgemeine Wohngebiete (WA) dienen vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind wie bei den Kleinsiedlungsgebieten auch Läden, Gastwirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke. Das allgemeine Wohngebiet kann sich dem Mischgebiet dadurch annähern, dass in Ausnahmefällen auch nicht störende Gewerbebetriebe, Pensionen, Gebäude der öffentliche Verwaltung, Gartenbaubetriebe und Tankstellen zugelassen werden können.

·     Besondere Wohngebiete (WB) haben eine Sonderstellung. Es handelt sich stets um bereits bebaute Gebiete, die den Status eines „Innenbereichs„ haben.
Durch entsprechende Festsetzungen soll die besondere Eigenart dieser Gebiete erhalten und noch weiter entwickelt werden. Einige nicht störende weitere Nutzungsarten sind wie beim reinen Wohngebiet zulässig. Allerdings ist der Katalog der Ausnahmen relativ groß und nähert sich dem des allgemeinen Wohngebietes. Durch die Festsetzung als besonderes Wohngebiet soll einem Abgleiten in Richtung Mischgebiet entgegen gesteuert werden. Aus diesem Grunde kann auch bestimmt werden, dass ab einer bestimmten Geschosszahl nur Wohnungen zulässig sind oder dass ein bestimmter Mindestgeschossflächenanteil dem Wohnen vorbehalten bleiben muss.

Die Gemeinden können bei ihren Festsetzungen von den Vorgaben der BauNVO zwar abweichen jedoch nicht in einem Umfange, der den Wohngebietscharakter gefährden würde.

Wohngeld

Das Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss für sozial schwache Mieter (Mietzuschuss) und Eigenheimer (Lastenzuschuss). Es differiert nach Gemeindegrößenklasse, Familiengröße und Qualitätsklasse der bewohnten Wohnung. Wohngeld wird nur gewährt, wenn und sowie die bezahlte Miete die in den Wohngeldtabellen genannten Sätze nicht übersteigt. Voraussetzung für die Wohngeldzahlung ist ferner, dass bestimmte Höhen des Familieneinkommens nicht überschritten werden. Auf Wohngeld besteht Rechtsanspruch, wenn die Voraussetzungen für die Wohngeldberechtigung vorliegen. Das Wohngeldsondergesetz, das nur für die neuen Bundesländer gilt, sieht gegenüber den Regelungen des Wohngeldgesetzes abweichende Wohngeldhöhen vor.

Wohnrecht

Wohnrechte werden meistens in Verbindung mit Vermögensübertragungen, Erbschaften oder Schenkungen von Immobilien eingeräumt. Hierbei wird vertraglich vereinbart, dass der das Haus Übertragende als Gegenleistung ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht erhält. Das Wohnrecht kann (und sollte) dinglich als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden.

Wohnungsbauprämie

Nach dem Wohnungsbauprämiengesetz werden 10 % der dem Bausparkonto gutgeschriebenen Beträge als Prämie gewährt, allerdings nur bis zu bestimmten Höchstbeiträgen.

Wohnungseigentum

Die Möglichkeit, Eigentum an einer Wohnung zu erwerben, ist durch das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15.03.1951 (WEG) ermöglicht worden. Das Gesetz bezeichnet das Wohnungseigentum als Sondereigentum, das verbunden ist mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Grundstück, konstruktive Teile, Anlagen und sonstigen Gemeinschaftseinrichtungen des Gebäudes). Wohnungseigentum kann durch Vertrag zwischen den Miteigentümern oder durch Teilung des Eigentums an einem geplanten oder bestehenden Mehrfamilienhausgrundstück begründet werden. Die Teilung führt zur Anlage von Wohnungsgrundbüchern.

Als „geborenes“ Wohnungseigentum wird jenes bezeichnet, das durch den Bau von Eigentumswohnungen entsteht. „Gekorenes“ Wohnungseigentum entsteht dagegen durch Umwandlung von Mietwohnobjekten bzw. Privatisierung der Wohnbestände der öffentlichen Hand, in Wohnungseigentum.

Zins- und Tilgungsverrechnung

Die Bank kann die Zins- und Tilgungsrate je nach Vereinbarung monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich einziehen. Je häufiger die Zinszahlung erfolgt, um so stärker wachsen der Effektivzins und die Kostenbelastung für den Bauherren, denn ihm fehlen die Finanzmittel vorzeitig. Bei jährlicher Zahlung ließen sich die bis dahin angesammelten Gelder anlegen und Guthabenzinsen erzielen. Tilgungszahlungen sollten von der Bank tagegenau mit der Restschuld verrechnet werden. Nur so ist sicher, dass der Kreditnehmer nicht Zinsen auf einen Darlehensanteil bezahlt, der bereits zurückgezahlt wurde.

Zinsabschlagsteuer

Seit dem 01.01.1993 sind Kreditinstitute verpflichtet, von allen gutgeschriebenen Zinsen einen Abschlag von 30 %, bei Tafelpapieren sogar von 35 %, Kapitalertragsteuer einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen, Wer seinem Kreditinstitut einen Freistellungsauftrag erteilt bzw. eine Nichtveranlagungsbescheinigung vorlegt, dessen Kapitaleinkünfte bleiben in Höhe des Sparerfreibetrages steuerfrei. Zusätzlich kann eine Werbungskostenpauschale von geltend gemacht werden.

Zinsbindung – Wahl

Unter Zinsbindung versteht man die Vereinbarung im Darlehensvertrag, mit der das Kreditinstitut sich verpflichtet, den Darlehenszinssatz für eine vereinbarte Zeit unverändert zu lassen. Im Rahmen der Kaufpreis- oder Baufinanzierung empfehlen Immobilienprofis grundsätzlich, bei hohen Zinsen kurzfristige und bei niedrigen langfristige Bindungen einzugehen. Ist nun aber eine Bindung auf 5 Jahre oder auf 10 Jahre besser? Wer weiß schon, wie es in einem halben Jahrzehnt aussieht. Rein rechnerisch gibt es Eckwerte, die zu beachten sind.

Wenn ein Darlehen mit einer Laufzeit von 5 Jahren derzeit 5,5 % kostet, ein anderes mit einer Laufzeit von 10 Jahren aber 6,5 %, dann wissen wir, dass das erste Angebot zunehmend günstiger wird. Nach 5 Jahren darf allerdings der nächste Vertrag nicht soviel ungünstiger sein, dass der „Gewinn“ aus den ersten 5 Jahren aufgefressen wird. Rechnerisch ergibt sich bei diesem Beispiel, dass der nächste Vertrag 8 % Zinsen nicht überschreiten darf. Schließt man das neue Darlehen unter diesem Wert ab, hat man „Gewinn“ gemacht; liegt man aber darüber, dann wäre es billiger gewesen, gleich das Darlehen über 10 Jahre mit einem Zins von 6,5 % abgeschlossen zu haben. Auf Vorhersagen kann man sich nicht sicher verlassen, aber einige Eckwerte helfen weiter.

Beispiel:

Ein 5-Jahres-Vertrag kostet 6 %, ein 10-Jahres-Vertrag 6,5 %; der Eckwert liegt bei 7,25 %. Liegt der Zinssatz nach Ablauf des ersten 5-Jahres-Vertrages für weitere 5 Jahre unter 7,25 %, hat sich Entscheidung per Saldo gelohnt. Liegt er darüber, dann wäre ein Vertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren besser gewesen.

Zinsbindungsfrist

Zeitraum, in dem ein bestimmter Darlehenszins, den der Kreditnehmer mit seiner Bank vereinbart hat, fest und unabänderlich gilt. Übliche Zinsbindungszeiten sind 5, 8, 10 oder 15 Jahre. Mit zunehmender Zinsbindungsdauer steigt im Allgemeinen der Zins. Eine Umkehrung dieser Regel („inverse Zinsstruktur“) gilt als Ausnahme.

Zinsen

Preis für die zeitweise Überlassung eines Darlehens, der an den Darlehensgeber zu zahlen ist. Der Zinssatz richtet sich nach den Verhältnissen am Geld- und Kapitalmarkt. Bei Baukrediten wird er meist für mehrere Jahre (5 bis 15) festgeschrieben. Bei Bauspardarlehen steht der Zinssatz bei Vertragsabschluss fest und wird durch Kapitalmarktschwankungen nicht verändert.

Zuteilung (Bausparvertrag)

Zeitpunkt, zu dem die Bausparkasse die Bausparsumme zur Auszahlung bereithält. Die Zuteilung erfolgt meist drei bis neun Monate nach dem Stichtag, an dem Mindestguthaben und Zielbewertungszahl erreicht sind.

Zweifamilienhaus

Haus mit zwei abgeschlossenen Wohneinheiten, von denen eine in der Regel vom Eigentümer genutzt und die andere vermietet ist. Es kann sich dabei auch um ein Doppelhaus auf einem Grundstück handeln. Bauherren, die bei der Finanzierung eines Zweifamilienhauses Schuldzinsen in voller Höhe als Aufwand für die vermietete Wohnung geltend machen wollen, müssen besondere Regeln bei der Finanzierung beachten. Nach der neueren Rechtsprechung des BFH (Urt. vom 27.10.98 IV R 44/95) kann nämlich ein einheitliches auf dem Grundstück abgesichertes Darlehen nur dann ausschließlich dem Fremdvermieteten Teil zugeordnet werden, wenn der Bauherr die für das Zweifamilienhaus entstehenden Baukosten getrennt den Wohnungen zuordnet. Es wird ihm dadurch möglich, die Rechnungen, die sich auf den Fremdvermieteten Teil der Wohnung beziehen, mit Fremdmitteln zu finanzieren und die die eigene Wohnung betreffenden Kosten mit Eigenmitteln. Zu einem anderen Ergebnis kam der BFH allerdings in einem Fall, in dem der Bauherr die Kosten nicht den beiden von ihm errichteten Eigentumswohnungen getrennt zugeordnet, sondern alle Aufträge und damit die berechneten Leistungen für das Gesamtgebäude zusammengefasst hat (Urt. v. 27.10.98, IX R 29/96). Hier kam nur eine nach dem Wohn-/Nutzflächenanteil ermittelte Zurechnung der Zinsen für die vermietete Wohnung in Betracht. Es empfiehlt sich also in solchen Fällen stets, schon die Auftragsvergabe und damit die Berechnung der Leistungen so zu gestalten, dass eine Kostenaufspaltung für die beiden Wohnungen möglich ist. Außerdem sollte im Darlehensvertrag klargestellt werden, dass das Darlehen für die Finanzierung der vermieteten Wohnung verwendet werden soll.

Bewohnt der Eigentümer eine der beiden Wohnungen und hat er die andere vermietet, dann braucht er im Falle der Kündigung kein berechtigtes Interesse nachzuweisen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dafür um 3 Monate.

Nicht zu den Zweifamilienhäusern zählen Doppelhäuser mit je einer Wohnung pro Doppelhaushälfte. Doppelhäuser im klassischen Sinne verfügen über zwei Vollgeschosse. Deren Merkmal besteht darin, dass sie aneinander und nicht übereinander gebaut sind. Jede Doppelhaushälfte ist ein Einfamilienhaus. Es gibt allerdings auch Doppelhäuser, bei denen jede Doppelhaushälfte zwei oder drei Wohnungen beinhaltet, also Zwei- bzw. Dreifamilienhäuser sind.

Zwischenfinanzierung (Zwischenkredit)

Bestehen Ansprüche auf Auszahlung langfristiger Darlehen zur Endfinanzierung im Rahmen der Erstellung eines Gebäudes, und sind die Auszahlungsbedingungen noch nicht erfüllt, (z. B. Bauvorhaben ist noch nicht fertig gestellt), kann die Zeit bis zur Auszahlungsreife durch Zwischenfinanzierung überbrückt werden. Der Auszahlungsanspruch gegen das Kreditinstitut, das die Endfinanzierung zur Verfügung stellt, wird dabei an das zwischenfinanzierende Kreditinstitut abgetreten.